国家林业局关于合作（托管）造林有关问题的通知
国家林业局
国家林业局关于合作（托管）造林有关问题的通知
（林策发[2004]228号，2004年12月11日）
各省、自治区、直辖市林业（农林）厅（局），内蒙古、吉林、龙江、大兴安岭森工（林业）集团（公司），新疆生产建设兵团林业局：
最近一段时间以来，部分地区陆续出现了一些公司吸收社会公众资金合作（托管）造林的现象，具体方式是公司通过租赁、承包或其他方式获取林地使用权及林木所有权，再转让给社会零散投资者，然后投资者再将林地和林木委托给公司经营，同时，公司在宣传中向投资者许诺几年后会有很高的投资回报率。这一现象在社会上引起了广泛关注。为了更好地指导各种社会主体投资造林，防止和纠正某些偏差，维护和发展林业的大好形势，现就有关问题通知如下：
一、认清方向，把握大局，积极鼓励和支持各种社会主体投资发展林业
发动全社会的力量参与和支持林业发展是我们一贯的指导思想。社会力量造林在过去为推进我国林业建设做出了积极贡献，在新的形势下，也必将发挥更为重要的作用。以《中共中央 国务院关于加快林业发展的决定》颁布为标志，我国林业进入了一个新的发展阶段，呈现出盛世兴林的大好局面。实施以生态建设为主的林业发展战略，林业的地位、作用和效益得到全社会的广泛认同，社会公众生态意识不断提高，对林业的关注程度和投资热情日益增强，以多种所有制经营形式和多种投资形式发展林业的景象空前活跃。要引导这种良好的发展势头，使林业保持持续快速协调健康发展。
二、加强服务，及时指导，保护好群众造林的积极性，维护好投资者的利益
越是在林业发展的大好形势下，林业主管部门越是要保护好群众造林的积极性，维护投资者的利益。国家鼓励各种社会主体参与林业建设，但市场经济条件下从事林业生产经营必须符合法律规范。目前，社会上出现的合作（托管）造林公司的集资和招商行为，必须符合社会融资和广告宣传等有关法律法规，并接受国家金融和工商行政管理部门的监管和规范。有些公司隐讳林业投资风险，片面夸大投资造林的收益水平；有些公司对投资者宣传合同到期时，林木即可采伐上市获利，对限额采伐制度的规定和各种经营成本避而不谈；有些公司承诺林地和林木可以抵押贷款，却回避了现实的困难；有的公司在不适宜营造速生丰产林的地域进行造林，却宣称自己营造的是速生丰产林。广大群众愿意投资发展林业，但对某些公司招商造林所宣传的投资回报率和有关林业政策存在着种种担心。由于这些问题给吸收社会公众投资林业带来很大的隐患，各级林业主管部门有责任、有义务，主动向公众宣传并积极提供有关林业政策法规和林木生长规律等方面的咨询服务，并通过执行林业法律程序，加强对公司集资合作（托管）造林行为的规范，切实依法行政、尽职尽责，做到“不缺位、不越位、不错位”。
三、抓住重点，宣传到位，加大对林业政策法规和林木生长规律的普及力度
各级林业主管部门要广泛地利用电视、广播、报刊杂志等媒体，宣传林业的方针政策和法律法规。宣传重点是鼓励和支持社会力量投资造林，大力发展非公有制林业是加快林业发展的方向；林权证的法律地位、林权证的核发程序、用林木进行抵押的前提条件和现实可能性；当地速生丰产林生长量和出材量、速生丰产林工程的规划布局、涉及速生丰产林的有关政策、速生丰产林与普通营造林之间的不同；林木限额采伐制度和林木采伐许可证制度、林业税费政策等。各地要结合本地实际，根据现实需要有重点、有针对性地做好宣传服务，广而告之。
关于投资回报的宣传，重点是：林业投资风险和平均收益情况；林木生长周期长，培育过程存在气候、森林火灾、病虫害等不确定因素；投资造林收益受树木生长量、市场行情、社会环境和不可预知风险等多因素的影响；树木的生长量取决于品种选择、立地条件和经营管理水平的科技含量等；木材价格主要取决于木材品质、材积和当时当地的市场行情，还要受到国际市场的影响。
关于采伐的宣传，重点是：森林法规定的限额采伐制度，林木采伐许可证制度和国家林业局2003年发布的《完善人工商品林采伐管理的意见》。让公众认识到林权所有者申请人工商品林的采伐必须依据有关法律法规和该意见办理。
关于抵押贷款的宣传，着重要明确：国家法律、政策允许森林、林木和林地使用权用于抵押，但不是所有的森林、林木和林地使用权都可以进行抵押。根据担保法规定，抵押人依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押，但必须经过发包方同意；除法律特别规定的以外，一般情况下，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押；抵押是一种双方合意的民事行为，是否能够实现抵押由抵押人和抵押权人双方商定；林木抵押必须经县级以上林业主管部门登记后，方能产生法律效力；国家对林木采伐实行限额管理制度，而活立木资源资产评估体系目前尚不健全，用森林、林木和林地使用权进行抵押贷款，金融企业一般不愿受理，实施难度较大。
各级林业主管部门要从践行“三个代表”的实际出发，从维护广大人民群众的根本利益出发，以高度的责任心做好对群众的咨询服务工作，客观评价投资造林的收益回报，科学引导社会广大投资者，在投资前充分了解有关林业政策法律法规和林木生长规律，指导群众客观分析投资造林的经济收益，以维护其自身权益。
四、依法行政，加强监管，严格执行林权证发放的法律程序
林权证是确认森林、林木和林地所有权或者使用权的法律凭证，也是确认农村林地承包经营权的法律凭证。根据森林法的规定，国务院林业行政主管部门依法负责国务院确定的国家所有的重点林区的林权证书核发；县级以上地方各级人民政府负责本行政区域内林权证书的核发工作。根据目前的规定，国务院林业行政主管部门只是依法负责东北、内蒙古国有林区国有林业单位的林权证书核发工作。除此之外，其他地区的林权证书核发工作，均由县级以上地方各级人民政府负责。林权登记和林权证书的核发必须严格按照2000年国家林业局令第1号《林木和林地权属登记管理办法》的规定执行。对违反法律规定和程序发放林权证书的，依法予以撤销；对违反法律规定占用基本农田植树的，一律不得发放林权证书。各级林业主管部门要进一步加强林权管理，严格按照法律法规的规定办理林权证，严格把住林权证与实地相符这一关，对已经发放的林权证要进行复查，发现问题及时纠正。严禁违法、违规发放，切实把住林权证审核的每一道环节。
五、勤政爱民，公正廉洁，严格执行有关党纪政纪规定
目前，绝大多数的林业法律法规都要依靠林业主管部门来执行，林业主管部门是否能够真正做到依法行政，直接涉及到广大人民群众的根本利益，直接影响到林业主管部门的执法权威和社会公信力，甚至关系到林业历史性转变的实现和林业事业的兴衰。通过调查，我们发现某些公司在宣传中，以超出正常的高回报率诱导吸引公众投资造林，采取城市集资、异地造林，“两头不见面”方式，而资金使用周转期长（一般6-8年），这种“托管造林”，缺乏全过程监管的有效手段，存在很大风险和隐患，我们不赞同，不支持。同时，公司向社会公众集资合作（托管）造林，属于以追求经济目标最大化的商业性经营，按照党纪政纪的规定，各级林业主管部门及工作人员一律不得参与，已经参与的要立即退出。各级林业执纪执法部门要进一步加大监督检查力度，依法严厉查处打着“社会招商托管造林”旗号，实质损害群众利益的行为。
各级林业主管部门及工作人员要倍加珍惜林业来之不易的大好形势，要坚持全心全意为人民服务的根本宗旨，做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋，始终把维护好、实现好、发展好最广大人民的根本利益作为依法治林的出发点和落脚点。要进一步规范各级林业主管部门权力、责任和义务，构建高效、公正、廉洁和权威的执法机制，不断提高执政水平，恪尽职守，为林业营造良好的发展环境和氛围。各级林业部门要密切关注林业发展过程中出现的新情况、新问题，并及时予以上报。
以上，特此通知。
国家林业局
二OO四年十二月十一日
江苏省物业管理条例(2003年修正)
江苏省人大常委会
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
２００３年１０月２５日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过
江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改：
一、将第五条第二款修改为：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。”增加一款作为第三款：“业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。”
二、在第七条中增加一项，作为第七 项：“法律、法规规定的其他职权。”
三、将第八条修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”
四、将第十条修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：一 召集和主持业主大会；二 拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；三 经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；四 经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；五 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；六 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；七 执行业主大会的有关决定；八 接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；九 督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；十 法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”
五、将第十二条修改为：“业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。”
六、删去第十五条第二款，将第三款改为第二款，修改为：“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”
七、将第十七条第一款修改为：“新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”
八、将第二十三条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
九、将第二十四条第二款、第三款修改为：“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。”
十、增加一条作为第二十六条：“经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”
十一、将原条例第二十六条改为第二十七条，第一款
、第三款分别修改为：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”
十二、将原条例第三十六条改为第三十七条，第五款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”
十三、将原条例第三十九条改为第四十条，修改为：“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。”
十四、将原条例第四十条改为第四十一条，第一 项修改为：“未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款”。
增加一项作为第四 项：“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。”
十五、将原条例第四十一条改为第四十二条，第二款修改为：“违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
此外，对条例的一些文字作了必要的修改，并对有关条款顺序作相应调整。
本决定自２００３年１２月１日起施行。
《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布
江苏省物业管理条例
（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于２０００年１２月２４日通过根据２００３年１０月２５日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正）
第一章总 则
第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。
第四条县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章业主自治管理
第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。
业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。
第六条业主享有下列职权：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他职权。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
七 法律、法规规定的其他职权。
第八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。
业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第九条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第十条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
一 召集和主持业主大会；
二 拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
三 经业主大会批准，选聘或者
解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
四 经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
五 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
六 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
七 执行业主大会的有关决定；
八 接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
九 督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
十 法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十一条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十二条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第十三条业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第十四条业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。
第三章物业管理企业
第十五条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。
对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。
第十六条物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业承担下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四章物业管理服务与收费
第十七条新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第十八条前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）维修基金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第十九条前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
前期物业管理协
议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。
第二十条一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
第二十一条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十二条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。
第二十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。
第二十五条物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第二十六条经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。
第五章物业的使用和维护
第二十七条新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十八条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。
物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第二十九条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第三十条业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。
第三十一条物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。
第三十二条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十三条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的３０％用于补贴物业管理公共服务费，收益的７０％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第三十四条业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十五条物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十六条房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
第三十七条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。
维修基金应当按幢建账、按户核算。
业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。
第三十八条维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。
第六章法律责任
第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第四十条建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第四十一条物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
四 接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第四十二条未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十四条物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提
起行政诉讼。
第七章附 则
第四十六条本条例中有关用语的含义：
（一）本条例所称业主，是指物业的所有权人；
（二）本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（三）本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；
（四）本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；
（五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十七条设区的市可以根据本条例制定实施细则。
第四十八条本条例自２００１年３月１日起施行
