常德市人民政府办公室关于印发《常德市闲置土地处理办法》的通知
湖南省常德市人民政府办公室
常德市人民政府办公室关于印发《常德市闲置土地处理办法》的通知
常政办发〔2006〕13号
各区县（市）人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
《常德市闲置土地处理办法》已经市人民政府研究同意，现予印发，请认真遵照执行。
二OO六年七月十一日
常德市闲置土地处理办法
第一章 总 则
第一条 为加强土地管理，充分和合理利用土地，依法处理闲置土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，结合我市实际，制定本办法。
第二条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内闲置土地的认定和处理工作。
第三条 本办法所称闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设的建设用地，以及虽已动工开发建设，但建设投资总额或者开发建设面积没有达到规定要求的建设用地。
具有下列情形之一的，应当认定为闲置土地：
（一）已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，自批准用地之日起满一年未动工开发建设的；
（二）已经办理土地使用权出让手续，超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的；
（三）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；
（四）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额（发展改革行政主管部门批准的基建计划中下达的投资总额）不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。因不可抗力或者政府行为造成动工开发建设延误的，土地使用者应当在动工开发期限届满前30日内向土地所在地的县级以上人民政府国土资源部门提出延期开发书面申请。延误开发建设的原因消失后，土地使用者应当及时恢复建设。自延误开发建设的原因消失之日起不恢复建设满一年的，应当认定为闲置土地。
第四条 国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准书规定分期建设的，按分期建设的范围核定闲置土地面积。
第二章 认 定
第五条 闲置土地以宗地为单位，由县级以上人民政府土地行政主管部门认定。
第六条 县级以上人民政府土地行政主管部门对认定的闲置土地，应当向闲置土地使用者下达《闲置土地认定通知书》，告知闲置土地的认定理由、处理依据、处理方式以及土地使用权人的权利和义务等。
第七条 被认定为闲置土地的土地使用者应当如实向土地行政主管部门提供闲置土地的基本情况等资料。
第八条 被认定为闲置土地的土地使用者对土地行政主管部门认定为闲置土地理由、依据和处理方式等有权进行陈述和申辩，并可提供相关依据。
土地行政主管部门必须充分听取当事人意见，对当事人提出的事实、理由和依据，应当进行复核；当事人提出的事实、理由或者证据成立的，土地行政主管部门应当采纳。
第三章 处 理
第九条 闲置土地的处理分收取闲置费、收回土地使用权和处置三种方式。
第十条 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，自批准之日起满一年未动工开发建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门按每平方米2元至10元收取闲置费。
在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由县级以上人民政府土地行政主管部门收取相当于出让合同规定的出让金20%以下的闲置费。
第十一条 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，满两年未实施补偿或实际用地的，批准文件自动失效，该幅土地退还农村集体经济组织恢复耕种。
第十二条 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，已实施征地补偿，连续两年未动工建设的，报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。无偿收回土地使用权时，未足额实施征地补偿的，由收回土地使用权的土地行政主管部门依法按差额对农村集体经济组织和征地前土地使用者实施补偿。
第十三条 在城市规划区内，以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，由县级以上人民政府土地行政主管部门无偿收回土地使用权。
对已全部实施拆迁安置的，收回的土地由土地行政主管部门重新确定土地使用者或交由土地储备机构进行储备。未实施拆迁安置的，收回的土地交由原土地使用者临时使用。对已部分实施拆迁安置的，已拆迁安置部分土地交土地行政主管部门重新确定土地使用者或交由土地储备机构进行储备，对未实施拆迁安置的部分土地交由原土地使用者临时使用。
第十四条 对本办法第十条、第十一条、第十二条、第十三条规定以外的闲置土地，县级以上人民政府土地行政主管部门应当拟定闲置土地处置方案。闲置土地上依法设立了抵押权或者被司法机关依法查封、冻结的，还应当通知抵押权人、司法机关参与处置方案的拟定工作。处置方案依法报经原批准用地的人民政府批准后，由县级以上人民政府土地行政主管部门组织实施。
第十五条 闲置土地处置方案可以选择下列处置方式处置闲置土地：
（一）延长开发建设时间，按规定缴纳闲置费，但最长不得超过两年；
（二）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；
（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由县级以上人民政府收取增值地价；
（四）县级以上人民政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；
（五）县级以上人民政府收回土地使用权后，采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，并对原土地使用者给予适当补偿；
（六）土地使用者与县级以上人民政府签定土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给人民政府，由政府另行安排使用。原土地使用者需要使用土地时，由政府按照土地使用权交还协议书的约定供应土地；
（七）对因政府行为造成的闲置土地，土地使用者支付了部分或者全部土地有偿使用费或征地补偿费的，除选择本条（一）至（六）项规定的方式外，可以按照实际交纳的款额占应交款额的比例折算相应土地给原土地使用者使用，剩余部分的土地使用权由人民政府收回。
第十六条 依照本办法第十二条、第十三条规定收回国有土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。
第十七条 因不可抗力、政府行为或者动工开发必需的前期工作造成的土地闲置或建设项目取消的，土地行政主管部门收回土地使用权时，应当给予原土地使用者适当补偿，补偿标准由土地取得成本、开发成本以及合理的土地使用费用等因素确定。
第十八条 土地使用者闲置土地一年以上未满两年，近期内又无法动工建设的，土地使用者按规定缴纳闲置费后，县级以上人民政府土地行政主管部门土地储备机构可以予以收购，收购价格按本办法第十七条的规定确定。
第四章 附 则
第十九条 本办法由市国土资源局负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。
涉外贴牌加工是国际加工贸易中的一种主要方式，贴牌加工过程中存在多类型的商标侵权，侵权原因亦是多方面的，本文所探讨的商标侵权问题主要围绕域外合法商标与域内注册商标的冲突展开，即在国外拥有商标权或使用权的企业或个人委托国内企业进行贴牌加工，但该商标未在我国注册，与该商标相同或相似商标在我国已被第三方在相同或相似商品上注册，贴牌产品最终全部出口至国外的情形。这种贴牌加工行为是否构成商标侵权？自2002年“耐克”商标案起，直至后续的“BRI”商标案、“HENKEL”商标案、“JOLIDA”商标案等相似情形的一系列案件，每起案件的判决都在学术界、实务界引发激烈争论，甚至遭受质疑。对贴牌行为该如何定性？是以商标法规的实务适用为立足点，还是该从商标法理的层面进行分析，亦或是应从宏观经济发展大局出发，立场的不同也就决定了观点的不同，自然也就无法形成一致意见。
一、现有法律框架与贴牌加工行为的侵权定性
（一）相关法律法规解读
我国《商标法》第五十二条第（一）款规定，未经商标注册人的许可，在同一种商品或类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标”的行为属侵犯注册商标专用权。从字面上看，只要未经许可的使用即构成侵权，而并未提及是否会产生混淆、是否给商标注册人造成损害结果等其他考量标准，对于“何为同一种或类似商品”、“何为相同或者近似商标”、“何为使用”在《商标法实施条例》以及相关司法解释中有进一步的界定。《关于对外贸易中商标管理的规定》第十条规定，对外贸易经营者在从事进出口活动中，对他人指定或者提供使用的商标不得与已在我国相同或类似的商品上注册的商标相同或者近似。虽然该条规定直接指向涉外贴牌加工行为的认定，在实务操作中有一定的指导，但该规定仅是部门规章，并未上升为法律条款。
（二）司法裁判的基本立场
对于涉外贴牌加工行为的定性，实务界的意见倾向于认定其构成商标侵权。从最初的“耐克”案到后续的“BRI”案、“HENKEL”案的处理结果看，均最终判决加工方的行为构成商标侵权，承担停止侵权以及赔偿损失的民事责任或是维持行政机关的行政处罚决定，其裁判的法律依据均引用了《商标法》第五十二条第（一）款之规定，其理由主要是认为我国商标侵权并不以“混淆可能性”为构成要件，不在国内销售，不会造成混淆均不影响商标侵权的认定。以“BRI”案为例，其裁判文书中写道：“认定是否构成商标侵权，并非以造成混淆或误认为构成要件，而是以是否在相同或相似商品上使用了与注册商标相同或近似的商标，是否造成混淆或误认，仅是判断商标是否近似的要件，而非判断是否构成商标侵权的直接要件。”认定商标侵权的理由还包括商标的地域性特征，即使定作方在国外对相关商标拥有合法的专有使用权，但其权利并不产生域外效力，在我国境内不受保护。
对于涉外贴牌加工行为的认定大多法院都作出了肯定侵权的裁判，但在司法实践中，也存在不同的探索。较为典型的是上海申达音响电子有限公司诉玖丽得电子（上海）有限公司侵犯商标专用权纠纷案，一审认为由于涉案产品全部出口，未在中国市场实际销售，中国国内的消费者不存在对该商品的来源发生混淆和误认的可能，判定不构成商标；二审认为涉案产品所贴商标只在中国境外具有商品来源的识别意义，并不在国内市场发挥识别商品来源的功能，判定维持原判。
北京高院曾认为，造成相关公众的混淆、误认是构成侵犯注册商标专用权的前提。贴牌加工是基于有权使用商标人的明确委托，并且受委托贴牌加工的商品不在中国境内销售，不可能造成相关公众的混淆、误认，不应当认定为侵权。该意见十分贴合学术界、企业界所发出的声音，但鉴于商标法律和法规的立法情况，该意见最终被摒弃。最高院目前并没有给出明确的意见，仅在《关于当前经济形势下知识产权审判服务大局若干问题的意见》中指出，妥善处理当前外贸贴牌加工中多发的商标侵权纠纷，对于构成商标侵权的情形，应当结合加工方是否尽到必要的审查注意义务，合理确定侵权责任的承担。
（三）与裁判立场相区别的观点
当前学术界大多对法院的裁判立场持相反的态度，认为涉外贴牌加工行为不构成商标侵权，其理由集中在以下几个方面：1、商标侵权应当结合是否会使相关公众对商品产生混淆或误认来进行综合判断，定牌加工商品与国内注册商标的商品分属于境内、境外两个不同的销售市场，不可能使相关公众对商品的来源产生混淆或误认；2、加工方与定作方之间系加工承揽关系，单纯的贴牌行为并非“商标意义”上的使用，仅是加工产品的一个环节，并未发挥出商标应有的识别功能，标牌本身价值的大小并不影响加工方的收益；3、判定某行为具有违法性，除了该行为符合法律规定的构成要件外，还需对社会在常态下产生有危害后果的可能性，涉外贴牌加工行为并未给国内注册商标人造成实际或预期损失。
对于涉外贴牌加工的侵权之争，在笔者看来，主要是围绕如何理解和适用我国《商标法》第五十二条第（一）项规定的商标侵权行为展开的，实务界立足现有法律框架作出的侵权认定本身并无不妥，但难免会留下机械形式化裁决的诟病。学术界则更多地从商标法理的层面去诠释法条，试图找出否定侵权的论据。
二、贴牌加工行为侵权与否的法理分析
（一）商标侵权的认定是否以混淆为要件
混淆作为商标法理论体系的基础性概念，在商标保护和侵权判定中具有极其重要的地位。对于混淆的认定，在世界范围内形成了不同的法例。美国在《兰哈姆法》直接规定有导致“混淆可能性”的行为属于商标侵权行为。欧盟在《商标指令》中规定，因其与注册商标相同或者近似，所使用的商品或服务相同或者类似，其使用可能会在公众中造成混淆，包括与注册商标产生联系的可能性的标识，所有人有权禁止任何第三人在商业活动中未经其同意在使用。Trips协议则规定，只要存在混淆的可能性，注册商标所有权人就有权阻止任何第三方在贸易过程中将与其注册商标相同或近似的商标使用在相同或类似的商品或服务上。在商标与商品或服务均相同的情况下，混淆可能性可直接推定。我国《商标法》直接规定在同种或类似商品上使用与他人注册商标相同或者近似商标的行为构成侵权，未提及“混淆”与“混淆可能性。”有些专家认为，我国的该种法例与Trips协议是十分贴切的，因为Trips协议对相同商品或服务上使用相同商标的情况下，推定其具有混淆的可能性。由于混淆是假定的，它就不再作为一项独立的要求，以及不必根据证据认定，对其进行的保护就是绝对的。但部分专家则认为推定有导致混淆的可能性，而非必然导致混淆，既然是推定，就是可以用证据推翻的。
对于涉外贴牌加工行为，由于贴牌产品全部销往国外，不会引起国内的相关公众产生混淆，外界对此均无过多争议。因此是否将混淆作为商标侵权的构成要件，从某种意义上来说，直接影响对贴牌行为侵权与否的定性。现有我国商标法并未将混淆纳入商标侵权认定的构成要件，理论界的大多专家、学者认为未将导致混淆作为侵权构成要件是我国商标法的重大缺憾，大力呼吁应在商标法第三次修改中确定混淆在商标法体系中的基准性地位，把其作为商标侵权认定的一般构成要件。但从《商标法》2007年8月30日修改稿的内容来看，这一建议并未被立法部门所采纳。在笔者看来，应将混淆纳入商标侵权的一般构成要件。首先，虽然我国现有的商标法没有直接将混淆规定为商标侵权的一般构成要件，但有关司法解释和实践中形成的相关理论确定了混淆在我国商标保护和侵权判定中的重要地位。商标法对混淆的含糊其辞，易导致执法者难以作出准确的判断。其次，近些年来商标保护的异化现象引起了大家的关注，淡化理论的提出似乎削弱了混淆理论的基准性地位，有些专家认为不以混淆作为商标侵权的前提，恰恰符合这一新的趋势，更具有前瞻性。但在笔者看来，商标淡化引发的商标侵权在多数情况下是可以用混淆理论加以解决的，淡化和混淆之间的存在很大程度上的交集，对其采用应保有相当审慎的态度。法律的制定固然需要一定的前瞻性，但过于超前将无法适应现实的需求，效果往往适得其反。第三、商标的相同或近似是认定商标侵权的关键性因素，我国司法解释规定商标近似的认定需考虑是否构成混淆。事实上构成混淆的两商标未必近似。本应商标近似为因，消费者混淆为果，司法解释的规定有倒因为果之嫌，易导致判断结论与生活常识不符，裁判说理前后矛盾的现象发生；最后，虽然混淆理论在商标法律实践和理论研究中具有核心位置，但也最具争议，由于混淆可能性的判断具有相当主观色彩，扩大了法官自由裁量，容易引发法律适用的不确定性。但笔者认为恰恰是因为混淆判断的主观性，才有助于达到个案衡平，才能更好地应对商标权利扩张带来了新问题。对于法律适用的不确定性则无需太多担忧，从世界范围看，虽然各国对混淆认定的立法例有所区别，但大多裁判案例最终的结论却殊途同归。
（二）何为“商标的使用”
我国《商标法实施条例》第三条规定，商标的使用包括将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上，或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动中。《商标法》2007年8月30日修改稿吸收了条例的规定，将商标的使用界定为在商业活动中将商标用于商品、商品包装或者容器……。
对于涉外贴牌加工过程中的贴牌行为是否属于“商标使用”，一直存在不同的观点。一种观点认为，在加工过程中贴附标识的行为，即属于商标使用，该行为完全符合条例之规定；另一种观点则认为，由于贴牌加工的商品不在国内销售，在国内市场不发挥识别商品来源的功能，未体现商标标识性功能的使用不是商标法意义上的使用。笔者倾向于后一种观点。
就商标法的理解和适用而言，许多具体问题的解决最终都将归结于商标和商标权的法律属性。区分商品来源的识别性是商标的基本属性，即使注册的商标，若不再具有识别性，也难以得到商标法的保护。商标权人对其商标并不享有绝对的垄断权，不管是臆造商标，还是非臆造商标，都是社会符号的组成部分，人人皆可在不损害商标的标识性的前提下正当使用。
我国条例规定的商标使用行为并没有限定使用范围，而仅仅从行为的客观表象上来判断是否构成商标使用，这无疑会进一步扩大《商标法》第五十二条第（一）款的适用范围，将阻碍人们的其他权利。大多发达国家如美国、欧盟等都将商标的使用限定在商业活动范围内。我国立法者似乎也意识到了这个问题，在《商标法》的修改稿中将商标的使用限定在商业活动中，这点无疑是值得肯定的，因为只有在商业活动中，在销售流通环节，当商品进入市场，走进消费者，商标的标识属性才得以发挥，相关消费者才能借助商标区分商品的来源。
贴牌行为从表象上看是将商标贴附于产品之上，形式上符合条例的商标使用的描述，但实质上该贴附行为对于国内市场系不发挥任何商标识别功能的机械式生产行为。从涉外贴牌加工合同订立之初就已决定贴牌产品最终不会进入国内的商业流通中，不会影响或削弱到国内注册商标标识功能的发挥，相关消费者对其选购的产品不会产生误认。这种贴牌生产环节在内，商品流通环节在外的特殊贸易形式，与国内注册商标商品存在于不同的商业流通中，无交集也就无冲突。对于有些学者认为加工方交付产品的行为系销售行为的观点，笔者认为加工方是在付出劳务的前提下获得对价而并非出售商品，其向定作方交付货物的行为也并非销售行为。因此，笔者认为涉外贴牌加工过程中的贴附行为并非商标法意义的使用。
（三）侵权行为的成立是否以损害发生为必要
所谓“侵权行为”一般是指侵害他人权益的行为，既有侵害行为的存在，自然就有损害结果的发生。我国《商标法》第五十二条第（五）项将“给他人的注册商标专用权造成其他损害的”作为商标侵权的兜底规定，表明一切商标侵权行为均会给他人的商标专用权造成损害及损害的可能，损害及损害的可能系商标侵权行为的共同特征。在笔者看来，商标侵权行为的成立须以损害发生为必要，商标保护一般基于两种层次，一种是对可能造成注册商标人损害行为的预防，一种则是对已造成注册商标人损害行为的禁止。大多商标侵权行为遵循着以下规律：存在侵权故意—使用相同或相似的商标—构成混淆—给商标注册权人造成损失，当然也有未实际发生损失，但存在损失可能性的情形。
商标权作为一种知识产权，其损失往往处于一种不可估计的进行时状态，应将侵权行为制止在进入流通渠道之前，也就是实际损失发生之前。这一观点笔者是完全认可的，从知识产权法条中相关诉前禁令的规定，我们就可得知。但若一行为，通过事前预期以及事后证明都不会给商标权利人造成损害，那对该行为还有无禁止的必要呢？涉外贴牌加工行为从加工承揽合同订立，到贴牌加工，再到交付货物，最终货物被运往国外，从最初即可预见不会给国内商标权人造成损害或是损害的可能，那么将该种行为列为商标侵权行为加以禁止事实上是毫无意义的，也与侵权保护法的宗旨相违背。
大多认定贴牌行为构成商标侵权的案例，在侵权认定部分并不考虑是否有损害或损害可能性的发生，在赔偿数额部分，则会考虑是否给商标注册人造成损失，大多法院最终都适用法定赔偿，参考商标知名度、合理支出等等因素酌情认定，鉴于涉外贴牌加工的产品均销往国外，实际上不会给商标权人造成损失或损失的可能性，因此，法院最终判决的赔偿数额往往远低于商标权人的诉讼请求。笔者认为侵权行为损害赔偿请求权，应以发生的实际损害为要件，若无损害，则无赔偿。对于不会发生实际或预期损害的行为适用法定赔偿酌情认定一定的赔偿金额，实际上是对自由裁量权的滥用，是有失公平的判罚。
