南宁市私有房屋建设规划管理办法
广西壮族自治区南宁市人民政府
南宁市私有房屋建设规划管理办法
（2000年7月26日市人民政府令第36号公布，根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市私有房屋建设规划管理办法〉的决定》第一次修正，根据2012年9月29日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市私有房屋建设规划管理办法〉的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为加强南宁市城市规划区（含市辖县县城城市总体规划区）范围内私有房屋建设规划管理，确保城市规划的实施，逐步改善居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《南宁市城市规划管理条例》的规定，制定本办法。
第二条 市城市规划行政主管部门负责南宁市城市规划区内的私有房屋建设规划管理工作，并可以根据工作需要设立派出机构，负责指定区域的私有房屋建设规划管理工作。
市辖县城市规划行政主管部门主管本县私有房屋建设规划管理工作，业务上受市城市规划行政主管部门领导。
第三条 本办法所称私有房屋，是指用于居住的个人所有或数人共有并依法享有国家所有或集体所有土地使用权的建筑。
私有房屋建设，是指私有房屋的新建、改建、扩建（含加层）、重建等建设活动。
第四条 城市规划区内的私有房屋建设必须满足城市规划道路、给水排水、电力通讯、燃气、消防、人防、环卫、环保、文物古迹保护、房屋间距及其他规划要求。
第五条 私有房屋建设必须服从城市规划行政主管部门管理，遵守城市规划。任何单位和个人均有权对违反城市规划的私有房屋建设行为进行检举和控告。
第二章 私有房屋建设的规划控制
第六条 在城市规划区范围内申请私有房屋建设的，由城市规划行政主管部门根据用地性质、景观控制、建设现状、宅基地状况、城市规划等因素确定是否允许建设。
第七条 私有房屋的建设，不得擅自扩大原有宅基地面积。
第八条 根据下列原则，按城市规划要求对私有房屋建设进行控制：
（一）近期已列入城市改造或开发并发布拆迁公告的区域，不允许进行私有房屋建设；
（二）近郊农民私有房屋建设和在农村留用居住用地（即新村居住用地）内进行私有房屋建设的，必须坚持统一规划、配套建设的原则，保证各项建设符合城市规划要求；
（三）城中村、城乡结合部以及城市主要道路两侧旧村庄的私有房屋改建、扩建、重建，原则上要进行旧村改造规划后方可按规划建设，保证村庄道路、房屋间距、层数以及村庄环境符合城市规划要求；
（四）下列区域内的私有房屋建设只允许按原房屋所有权证上注明的面积、层数进行改建，且严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）。
1.中华路及延长线、边阳街、义忠街、江滨路、临江街、河堤路、康复路、教育路、星湖路、园湖路围合区域内以及邕江两岸、南湖周边100米控制区范围内；
2.60米以上（含60米）规划道路红线以外两侧各80米范围内；
3.40米（含40米）—60米（不含60米）规划道路红线以外两侧各60米范围内；
4.20米（含20米）—40米（不含40米）规划道路红线以外两侧各40米范围内。
（五）沿江大道、沿江大道西北沿邕江边规划道路、南建路、五一东路、福建路围合区域内的私有房屋建设严格控制在三层以下（含三层）、总高度不得超过11米。如原房屋所有权证上注明的层数超过三层的，可适当放宽，但必须控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）；
（六）除（一）、（四）、（五）以外的区域范围内的私有房屋建设，严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）。
第九条 朝阳路、民族大道、当阳街、新华街围合区域和解放路沿街区域为传统街区，改建时须保留原建筑风格且符合传统街区规划控制要求。
第十条 相思湖、可利江、朝阳溪、竹排冲等水系两岸的私有房屋建设应该符合城市规划控制要求。
第十一条 村庄、城镇范围之外的公路规划红线两侧为隔离带，在隔离带内严禁进行私有房屋建设，隔离带宽度规定如下：
（一）国道、快速公路：规划红线以外两侧各50米；
（二）主要公路：规划红线以外两侧各25米；
（三）次要公路：规划红线以外两侧各15米。
第十二条 沿穿越旧村庄、城镇的公路两侧进行私有房屋建设，必须按下列要求退让公路规划红线：
（一）国道、快速公路：12米以上；
（二）主要公路：10米以上；
（三）次要公路：8米以上。
第十三条 对私有房屋建设，城市规划行政主管部门有权根据城市规划要求对其原有宅基地占地面积和布置形式进行调整。
第十四条 私有房屋不得擅自改变使用性质。
第三章 私有房屋建设规划的实施
第十五条 城市规划区内私有房屋建设的规划管理，实行由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的制度。
第十六条 在城市规划区内新建私有房屋办理建设用地规划许可证的程序：
（一）建设个人到城市规划行政主管部门领取私有房屋建设用地规划申请表，如实填写并按要求到所在村（居）委会、乡（镇）人民政府签署意见，加盖公章后，持有关批准文件、户口本、身份证，向城市规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证；
（二）城市规划行政主管部门按照城市规划要求，核定用地具体位置和界限，核发建设用地规划许可证；
（三）建设个人取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门申请办理用地手续；
（四）建设个人持建设用地规划许可证、土地使用证、私有房屋建设工程规划申请表、户口本、身份证和地形图向城市规划行政主管部门提出建设申请。
第十七条 在城市规划区内申请私有房屋建设，办理建设工程规划许可证的程序：
（一）建设个人到城市规划行政主管部门领取私有房屋建设工程规划申请表，如实填写并按要求到所在村（居）委会加盖公章后，持《房屋所有权证》或《房屋共有权证》、土地使用证或建设用地批准书、户口本、身份证和地形图（必要时出具四邻意见书，以及房管部门出具的房屋安全鉴定书），到城市规划行政主管部门申报；
（二）经城市规划行政主管部门核查，划定建筑红线后，方可按要求进行施工图设计；
（三）城市规划行政主管部门核查施工图后，对符合城市规划要求的，核发建设工程规划许可证。
第十八条 在城市规划区内拆迁回建区（含农民宅基地回建区）和私人宅基地开发项目区内新建私有房屋，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的程序：
（一）由拆迁回建单位或开发公司持国家批准建设项目的有关文件、资料向城市规划行政主管部门提出建设用地规划定点申请；
（二）城市规划行政主管部门受理建设单位提供的文件资料齐全，并经核查批准后，核定建设项目的具体位置和界限，提供规划设计条件；
（三）建设单位根据规划设计条件，在6个月内按规定报送建设用地的规划平面图。建设用地规划平面图经批准后核发建设用地规划许可证。建设单位逾期未报送建设用地规划平面图，又未申请延期的，原建设用地规划定点自行失效；
（四）建设单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请用地。一年内未申请用地，又未申请延期的，已取得的建设用地规划许可证自行失效；
（五）建设单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书或土地使用证、经审批的规划平面图，向城市规划行政主管部门提出建设申请。城市规划行政主管部门根据城市规划要求，提出建筑方案规划设计要点；
（六）设计方案报城市规划行政主管部门审核批准后由建设单位统一要求组织建筑施工图设计，经批准后即可作标准单元的施工图；
（七）城市规划行政主管部门经核查建设单位提供的施工图，符合城市规划要求的，核发建设工程规划许可证；
（八）建设单位在取得建设工程规划许可证后由建设单位统一组织管理建筑施工。
第十九条 城市规划行政主管部门在收到前条规定的申领建设工程规划许可证应报送的资料后，应在法定工作日20天内提出审核意见或发放建设工程规划许可证。
第二十条 建设单位或个人在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续；经城市规划行政主管部门指定或委托有关部门现场验线后，符合建设工程规划许可证要求的方可破土动工。
第二十一条 对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门和土地行政主管部门同意，并办理变更手续。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后一年内未开工，又不办理延期手续的，建设工程规划许可证自行失效。
第二十二条 私有房屋建设工程竣工后，须持有关资料到城市规划行政主管部门进行竣工规划备案。
第二十三条 私有房屋竣工验收后6个月内，建设单位或者个人应当向城市建设档案机构无偿报送建设工程竣工档案。
第二十四条 设计、施工单位及有关管理部门必须按以下规定查验规划图件：
（一）设计单位承担建筑设计任务时，必须查验城市规划行政主管部门批准的规划设计条件和规划要求等有关图件；
（二）施工单位在承包建设工程业务时，必须查验建设工程规划许可证等批准的图件；
（三）建筑管理部门在批准施工时，必须查验建设工程规划许可证。
第二十五条 城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查，被检查者必须如实提供情况和必要的材料。
城市规划管理检查人员执行公务时，应当两人以上并出示城市规划管理执法检查证件。
第四章 法律责任
第二十六条 凡属下列情况之一者，均属违法建设：
（一）未经城市规划行政主管部门审批、发证，擅自在城市规划区内新建、改建、扩建（含加层）、重建和圈院、搭棚的；
（二）虽经审批、发证，但未按审批要求建设，擅自改变建筑位置，增加建筑面积、层数、高度及阳台、雨篷、檐口等悬挑体的；
（三）未经原审批的城市规划行政主管部门批准，擅自变更建筑使用性质的；
（四）采取隐瞒、欺骗等手段骗取批准领证建设的。
第二十七条 对违法建设，城市规划行政主管部门可以责令停止施工。建设单位或者个人接到停止施工的通知后继续施工的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场等措施予以制止。
第二十八条 未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由市、县人民政府责令退回。
第二十九条 对构成违法建设的建设单位或者个人，城市规划行政主管部门按照下列规定予以处罚：
（一）对下列严重影响城市规划的，限期拆除或者予以没收：
1.侵占城市道路（公路、广场）红线用地，影响城市交通的；
2.侵占消防通道，危及消防安全的；
3.压占城市给排水管（渠）道、电力电讯、燃气管道等设施，影响其使用、维修和安全保护的；
4.侵占城市江河湖塘水面及其保护范围，影响泄洪和排水的；
5.侵占城市公共绿地、风景区（点）、公园及文物保护单位等规划范围，影响园林绿化近期建设和景观的；
6.擅自扩大宅基地进行建设（含室外楼梯、简易棚屋和围墙），影响城市规划的；
7.违反本办法第八条之（一）、（四）、（五）、（六）项的规定，擅自超高加层的；
8.违反本办法第九条、第十一条、第十二条的。
（二）对城市规划虽有影响但尚可采取措施消除的，责令限期改正，并按违法建筑面积处以每平方米100—300元罚款；无法计算建筑面积的按土建总造价的5—10%罚款；
（三）对城市规划影响较小的，按前项规定罚款额的50%处以罚款。
第三十条 对违反本办法规定的建（构）筑物，城市规划行政主管部门可以责令限期拆除，恢复原貌。逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门强制拆除。
第三十一条 违反本办法第二十条规定未经城市规划行政主管部门验线的，处以1000—2000元的罚款。
第三十二条 对违反本办法规定造成违法建设的设计单位，由城市规划行政主管部门没收设计费，并处以设计费30—50%的罚款。
对违反本办法规定造成违法建设的施工单位，由城市规划行政主管部门没收违法所得，并处以违法建设工程施工款5—20%的罚款。
第三十三条 对违反本办法第二十三条规定逾期未报送建设工程竣工档案的，由城市规划行政主管部门责令其限期报送，并可处以2000—5000元的罚款。
第三十四条 对违反本办法第十四条规定擅自变更建（构）筑物使用性质的，由城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以当年重置价5—15%的罚款。
第三十五条 城市规划管理检查人员依法进行检查时，被检查者拒绝或者不如实提供有关资料的，由城市规划行政主管部门视其情节轻重处以200—500元罚款。城市规划管理检查人员违反本办法第二十五条第二款规定的，被检查者可以拒绝接受检查。
第三十六条 违反本办法规定的单位和个人被处以罚款时，罚款必须在规定期限内缴纳。逾期不缴纳的，每日按罚款数额的3%加处罚款。罚没款全部上缴本级财政。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起六十日内，向作出处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第三十八条 城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十九条 本办法应用中的问题，由市城市规划行政主管部门负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。
编者按：
纵观历史，人类始终与各类自然灾害相伴、相争。近年来，世界各地遭遇的地震、海啸、洪水、冰冻、高温等自然灾害，不仅比过去多得多，而且对人类正常生活的危害也愈加严重。2012年北京“7·21”特大暴雨及次生的山洪、泥石流等自然灾害，造成了较大人员伤亡和严重经济损失。如何确保抗震救灾和恢复重建工作沿着科学化、法治化的轨道运行，直接考验党的执政能力，更事关灾区正常的民生秩序。面对灾后重建这一复杂的系统工程，尤其是面对自然灾害可能引发的诉讼“洪峰”，人民法院当如何作为？如何把握司法介入的“度”？如何妥善处理各类涉灾纠纷？这些都成为灾难过后我们亟待思考和探讨的问题。“7·21”重灾区的北京市房山区人民法院熊静同志在灾后不久撰写的本文，就表现出了这一积极态度。
司法介入的基本理念
1.政府是灾害应对的主要法定义务主体
世界各国一般都将政府作为灾害应对的主要义务主体，其他组织承担相应的支持义务。这是现代国家对政府社会管理职能的要求，也是社会分工与权力制衡理念在灾害应急体系建设中的具体体现。例如，日本在《灾害对策基本法》中规定，中央和地方政府内依层级设立防灾会议作为灾害应对机构，其他行政机关和组织负有相应的协调、合作义务。我国《突发事件应对法》也规定了由各级政府对本行政区域内突发事件的应急工作负责，并为公民、法人和其他组织设立了参与、协作的义务。
2.法院是灾害应对的补充义务主体
法院是我国的司法审判机关，应当发挥相应的社会管理职能，积极参与到此次自然灾害的应对中来。但是，这种参与不能仅凭热情，而是要把握好“度”，与法院审判职能相适应，符合法律对法院作为灾害应对补充义务主体的规定。因此，法院对于灾害应对的这种参与，在内容上应当与自救行为、行政行为等相区分，体现审判中心职能的特征；在范围上应当以纠纷的诉讼解决为前提，体现司法被动性原则的要求；在程度上应当与政府的全面介入相区分，体现补充性义务主体的角色安排。
3.司法应对效果是司法介入的重要决策因素
在法理上，自然灾害可能构成“不可抗力”并成为法定的免责事由，从而在合同、侵权纠纷等领域使得赔偿责任无所作为。此时，由政府承担的赈灾补偿责任更具有现实意义和社会效果。因此，必须进一步明确法院在救灾和灾后重建工作中司法介入的边界，特别是与政府、其他组织进行区分，以司法应对效果作为法院司法介入的重要决策因素，促进社会效果与法律效果的统一。
司法介入的边界标准
自然灾害后法院的司法介入,应确保最大限度解决纠纷的同时又不能逾越司法职能界限，对此，有三个层次的判断标准值得参考：可诉性标准、有效性标准和优越性标准。
可诉性标准要求纠纷必须具有可诉性，实践中，一般以主体之间是否存在具体的法律关系作为判断标准。有效性标准包含解决实际问题、实现服判息诉的考虑，这一点在涉灾纠纷的应对中尤为重要，考验法院能动司法、服务大局的能力。自然灾害引发的政策性问题纠纷，例如针对排水设施设计标准的诉讼，虽然形式上具有可诉性特征，但由于其复合了民事、行政等多种法律关系，因果关系十分复杂，加之政策色彩浓厚，仅靠司法很难解决。在这种情况下，法院应当审慎介入，通过加强与政府部门的沟通协调，促成双方协商解决。优越性标准需要对特定纠纷不同的解决方式进行成本收益考量。例如，自然灾害可能构成不可抗力或者意外事件，成为法定免责事由，使得原告方即便起诉也无法获得赔偿，避免此类纠纷进入司法程序可能是更好的选择。
根据上述判断标准，可以大体上确定法院对于涉灾纠纷介入的边界，即可以全面介入的领域是民商事纠纷，依职权审慎介入的领域是刑事和行政纠纷。
司法应对的主要原则
面对自然灾害后可能大量涌入司法渠道的纠纷，法院应当进行甄别，拦截不属于管辖范围或者不适宜司法介入的纠纷，并做好协调工作；对于符合立案受理标准的纠纷，应当积极应对、认真审理，注意遵循以下原则：
1.联动处理原则
联动处理原则是社会矛盾大调解机制的重要支撑，也是实践中卓有成效的工作经验。具体而言，可以建立“党政领导、司法主办、部门参与、联合调处”的灾后纠纷应对模式，在统一的平台上，共享信息、实时沟通纠纷处理的进展情况，实现当事人利益司法救济、政府救济与商业救济三种途径的平滑衔接。这样，既有利于提高纠纷解决效率、促进案结事了，也有利于识别恶意诉讼、保障相对人权益。
2.调解优先原则
该原则包含“调解优先”和“调判结合”两方面的内容，强调无论是调解还是判决，都应当以定分止争、案结事了为标准，实现法律效果与社会效果的统一。调解优先是法院审判工作必须遵循的基本原则，运用于自然灾害后的司法应对，应当注意两点：一是更加尊重当事人的意愿，二是更加注重合理调解。
3.注意义务原则
注意义务原则主要用于判断自然灾害能否构成责任免除的法律效果，是法院确定涉灾纠纷的性质及利益归属应当遵循的基本原则。随着工业化进程的发展，人类社会对于自然灾害已经从完全被动的承受，发展到了积极预防和减轻损害的阶段；而随着现代社会人际交往密切程度的增加和社会结构单元的功能化，抗灾防灾已经从个人行为逐步转变为集体行为和社会行为，部分组织和个人基于在社会组织结构的特定功能位置而承担更多的防灾减损义务。这一事实提高了自然灾害后的应急状态下注意义务的要求，并构成对法律责任判断的重要依据。
灾后应急状态下的注意义务主要包含以下内容：（1）安全保障义务。社会经营者、场所管理者与活动组织者在洪水灾害发生后，负有应急安全保障义务。负有安全保障义务的主体疏于职守，应视为对义务的违反，不得成立责任免除，造成损害的，应当依法承担侵权责任。（2）救死扶伤义务。这一义务主要针对医疗机构和医护人员，在发生自然灾害后，不得以任何理由拒绝救治遇害者，否则应当承担侵权责任。（3）预防义务。这一义务主要针对高度危险作业和潜在环境污染责任人。即便自然灾害构成法律上的不可抗力，这些主体仍应负担预防义务，在发生灾害后，应当及时采取合理的措施对损害进行预防，否则不得成立责任免除。
4.损失分担原则
损失分担原则是公平原则在涉灾纠纷审理中的具体体现，指的是在自然灾害的特殊背景下不适用完全赔偿责任的做法。考虑到自然灾害中侵权责任人虽然存在一定过错，但损害结果复合了自然力的原因因素，很难区分各因素所占比例，而侵权责任人作为灾民其赔偿能力有限，在确定赔偿数额时，应当适用损失分担原则，以维持最低生活费为标准限制赔偿规则。此外，在灾害中因紧急避险造成他人损害的，避险人不赔偿是原则，但如果受害人要求补偿，可以要求避险人在避免损失的范围内适当予以补偿，以公平分担损失。
类型纠纷的审理要点
