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北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 09:47:22  浏览:9312   来源:法律资料网
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北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定

北京市建设委员会


北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定

【文号】
【颁布单位】北京市建设委员会
【颁布日期】2007-03-19
【生效日期】2007-04-15
【法律层级】规范性文件



  第一条 根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》(建设部令第97号)及建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)规定,制定本暂行规定。

  第二条 本市实行存量房交易结算资金账户管理制度,设立“存量房交易结算资金专用存款账户”(以下简称“专用账户”)划转存量房交易结算资金。商业银行可为符合条件的房地产经纪机构或交易保证机构(以下统称“保证机构”)开设“专用账户”。同时,建立政府部门监管,行业自律,社会公众、新闻媒体监督的工作机制。

  第三条 房地产经纪机构居间或代理存量房买卖的,须通过“专用账户”划转交易结算资金。未设立“专用账户”的房地产经纪机构,其成交业务的交易结算资金应通过保证机构的“专用账户”实施划转,不得自行或委托其他经济组织代收代付存量房交易结算资金。

  第四条 买卖双方当事人约定通过“专用账户”划转交易结算资金的,应与设立“专用账户”的保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》,由保证机构出具《存量房交易结算资金托管凭证》。

  买卖双方当事人在房屋权属登记部门办理转移登记手续时,应提交《存量房交易结算资金托管凭证》,房屋权属登记部门应在发给买房人房屋所有权证的同时,向卖房人出具《转移登记办结单》。卖房人持办结单到保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

  第五条 买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的,办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》,不得委托房地产经纪从业人员办理。

  第六条 设立“专用账户”的保证机构应符合下列条件:

  (一)熟悉房屋交易市场的相关法律法规,有健全的管理制度,其信用档案无不良行为记录;

  (二)注册资本应不低于100万元;

  (三)在存量房交易保证金专用账户(以下简称“保证金账户”)存入100万元保证金;

  (四)房屋行政主管部门规定的其他条件。

  第七条 保证金由北京房地产中介行业协会(以下简称“中介协会”)负责监管,保证机构开设“专用账户”的同时将保证金存入签约商业银行设立的保证金账户内。保证金账户内的保证金所有权属于保证机构,存续期间,开户行按国家有关规定结息并返还给保证机构。

  第八条 保证机构在从事交易结算资金划转业务之前,应向北京市建设委员会备案,领取《设立“专用账户”保证机构备案证明》。备案工作由北京市建设委员会委托中介协会具体承办。

  第九条 保证机构持《备案证明》等相关材料与商业银行签署合作协议,开设“专用账户”。

  第十条 设立“专用账户”的保证机构与商业银行签订合作协议之日起3个工作日内,应持有关材料到中介协会进行信息发布。

  设立“专用账户”保证机构的名单通过“北京房地产中介行业协会信息网(http://www.breaa.cn)”并链接至“北京市房地产交易管理网(www.bjfdc.gov.cn)”和“北京建设网(www.bjjs.gov.cn)”公布。

  第十一条 中介协会负责制定存量房交易结算资金划转操作规范。存量房买卖各方当事人应按照存量房交易结算资金划转操作规范办理存量房交易结算资金划转业务。

  第十二条 中介协会应当加强行业自律工作,对保证机构的“专用账户”开立情况、交易资金支付情况加强监管。

  北京市建设委员会应支持并监督中介协会的工作。

  第十三条 保证机构及其从业人员在交易结算资金划转过程中存在违法违规行为的,存量房买卖当事人可向所在区县建委(房管局)房地产经纪管理部门投诉或举报。

  各区县建委(房管局)负责本辖区存量房交易市场的监管,规范房地产经纪行为,严格查处存量房买卖过程中的违法违规经纪行为。中介协会及各区县建委(房管局)在监管过程中发现保证机构有违反本规定或侵害存量房买卖当事人权益行为的,应及时上报北京市建设委员会注销该机构“专用账户”备案。

  第十四条 本暂行规定适用于个人之间的存量房买卖,其他存量房买卖可参照本暂行规定执行。

  第十五条 本暂行规定自2007年4月15日起试行。凡2007年4月15日后签订存量房买卖合同的,均应按本暂行规定划转交易结算资金;2007年4月15日之前已签订存量房买卖合同的可按原规定办理转移登记手续,但双方当事人应在2007年6月15日前申请办理,逾期未申办的,按本暂行规定执行。



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国际金融电子化法律问题论纲
——以银行业为例
黄忠*
(西南政法大学,重庆400031)

[摘 要]:在全球化和信息化的推动下,国际金融呈现出新的特点.电子化下的国际金融与传统的国际金融有着明显的区别,因而也产生了诸多新的问题,如何认识这些问题,并以一种国际化的思维解决之,应当成为国际金融学研究的重点.
[关键词]:国际金融电子化 问题 建议

二战以来,在金融全球化的浪潮的推动下,加上一电子计算机为核心的信息技术的广泛应用,金融电子化已经成为当代国际金融发展的基本趋势。电子化下的国际金融区别于传统的金融业,因而针对传统金融业所设计的法律会不能完全适用。国际金融电子化在其发展中面临着许多新的问题。本文将从历史和比较法的角度简单的对此问题予以分析。
一、国际金融电子化的发展简史
各国的金融电子化发展之路是不同的。大体而论,国际金融电子化的发展经历了三个阶段。[1]
第一阶段,金融机构间的电子联网,其标志为1973年美国将以电话、电报手段建立起来的“联储电划系统”改建为电子化的“联储电划系统”。即建立起联邦储备银行间清算服务的电子计算机系统。随着计算机在银行间的应用,银行已经在一定程度上将现钞、票据流动而转化为计算机网络中的信息流动。这种以电磁信息形式存储在计算机中并能通过计算机网络而使用的资金被称为电子货币。电子货币的出现使传统的以有形货币为调整对象所建立起来的金融法律规范受到挑战。
第二阶段,金融机构进入国际互联网(Internet)。1992年国际互联网协会建立,网上商业活动增多,银行开始进入国际互联网增多,在国际互联网设置网点,进行咨询服务、促销宣传、提供金融市场信息(股票、债券以及其他投资衍生工具市场价格),为用户进行网上金融证券投资提供便利。
第三阶段,网络虚拟银行的建立。1995年11月在美国亚特兰大设立第一家网络银行,该银行在24小时之内提供银行业服务,包括储蓄、转帐、信用卡、证券交易、保险和公司财务管理等业务。 目前,电子化已是西方发达国家金融业务运作的主要方式。
就中国以言,其发展也呈现出类似的过程。[2]所以我们可以从国际金融电子化的三个发展阶段中得出以下结论:金融电子化的发展一方面取决于金融业对信息技术的要求:另一方面也受制于信息技术本身的发展水平。进而,著者认为要加快国际金融电子化进程就必须大力发展以电子计算机为主导的信息技术。
二、电子化的国际金融与传统国际金融的比较
要认清电子化下的国际金融的性质,有必要对电子化的国际金融与传统国际金融作一比较分析。
  国际金融电子化的实现与发展,从根本上改变了传统银行的业务处理和管理的旧体制,建立了以信息为基础的自动化业务处理和科学管理的新模式:[3]
首先,它用电子货币的支付方式逐步代替传统的现金交易和手工凭证的传递与交换,大大加快了资金的周转速度。
其次,它使金融业从单一的信用中介发展成为一个全开放的、全天候的和多功能的现代化金融体系,可以说,现代的国际金融业,是集金融业务服务和金融信息服务为一身的金融"超级市场"。
再次,金融业的营业网点已从砖墙式建筑向ATM、POS、网络等系统转移,提高了金融业的效率,降低了经营成本。
 最后,它使银行业务的重点从存、贷款转向了提供金融服务和信息服务,从而让银行的收入结构也发生了根本性的变化。即:银行以传统的存、贷款利息作为主要收益来源的局面,将被以提供各种金融服务和金融信息作为主要收益来源所代替。
三、国际金融电子化所面临的几个重要问题
(一) 安全问题
国际金融电子化意味着金融企业的内部网络间接或直接接入因特网。任何开立网上交易帐号的人,都有机会利用技术手段获取内部信息,或者供给金融网络,从而造成重大的损失乃至产生交易网络瘫痪的严重后果。随着系统处理能力和网络速度的不断提高,网上交易系统的系统安全问题也日益突出。据统计,美国每年因网络安全而造成的损失高达75亿美元。中国的因特网服务提供上、证券公司及银行业也多次被黑客攻击。
就目前来看,国际金融电子化的安全问题主要包括两个方面:一是网上委托的技术系统被攻击、入侵、破坏,导致网上交易无法进行;二是委托指令、客户资料以及资金数据等被盗或被篡改,甚至造成资金的损失。[4]为有效地防范以上问题的出现,首先需要加强技术控制,另外也要加强立法和司法。
(二)管辖权问题
因特网是面向世界,无处不在的网络,全球各地的人都可以按一定的规则加入进来。电子化下的国际金融业的客户可以根据既定的协议,访问世界各地的金融机构的站点,而金融机构也因此可以为世界各地的客户提供服务。国际金融的这种跨国界的运作方式,也跨越的各国的法律和金融法规。其中一个最大的问题就是管辖权的确定问题。比如,中国客户登陆美国的一家银行,成为美国该家银行的网上客户,那该银行是否要受中国金融法的管制?
目前,各国还未有专门针对网络银行的法律法规,对跨国电子金融交易的司法管辖问题也未见一致。[5]
(三)信用问题
国际金融业中一个普遍存在的问题是欺诈。欺诈人以银行客户的名义,向客户的银行发出一箱支付命令,指示从客户的账户中划拨一笔款项到受益人的账户。这个受益人就是欺诈人或其同伙。
如何防范金融欺诈,在票据资金划拨中,核证问题可以简化为核对签字盖章。但在电子资金划拨中却无法使用此方法。另外,在没有找到欺诈人或欺诈人无力赔偿时,那应给有谁来承担这个损失?[6]这也需加以研究。
(四)主体问题
国际金融电子化的一个重要方面就是实现货币电子化。从而使银行从堆积如山的金融纸票(现金、支票和各种凭证)中解放出来。而这种解放的同时也带来了很多问题。关于电子货币的发行主体的范围界定便是一个。
当下,对此的看法未尽一致。在美国,对于结算服务提供者的范围是以联邦EFT法和各州的法律为基础的。即是在实施一定的条件下,允许广泛地参与者加入电子货币发行主体的行列。在欧洲大陆各国,以加强金融监管为目的,电子货币的发行主体原则上限制于金融机构,并将此作为金融监管的对象。在中国,信用卡的发行限定在商业银行,并要受制于央行的监管。因而一个迫切的问题是如何协调各国的规定。[7]
(五)其它问题
国际金融电子化是一个系统工程。除上述问题外,国际金融电子化的发展还面临以下问题;信息技术本身的改进问题,技术人才的培养问题,各国的立法协调问题以及各国的司法协助等问题。[8]
四、有关的建议
由于笔力所限,著者仅从宏观角度对上述问题的解决提出以下建议。
(一) 加强信用法制建设
信用是一个多视角、多范畴的概念,既然它是一个法学概念,就应该在理论和立法上不断完善它,因此完全有必要加强信用法制的建设。
加强信用法制建设,为国际金融的电子化发展创造良好的法律环境十分重要。要继续完善立法,强化执法,对关乎市场经济建设的法律法规要制定好、执行好。《合同法》、《消费者权益保护法》、《产品质量法》、《反不正当竞争法》、《商标法》、《专利法》等都是十分重要的市场法。
这里还要提一下的是,要强化电子合同的立法和执法建设。对电子合同的规范是电子商务法最为重要的部分,也是电子商务信用机制建设不可或缺的内容。狭义的电子合同法主要包括电子合同的订立、履行、代理等总则性规定及各类合同的特殊规定,亦涉及少量管辖问题;广义电子合同法除包括狭义电子合同法的内容外,还应包括电子合同涉外管辖(连结点的确立等)问题、电子签名与电子认证等。此处所说的电子合同法从狭义。由于虚拟化的操作,电子合同关系的主体通过电子手段来设立、变更、终止合同,因此必须在保证电子手段技术本身安全、准确的基础上进一步确定终端用户的收、发、转行为的标准。特别需要指出的是应当明文规定电子合同要约与承诺的构成要件,对电子错误、电子监控等亦应以法律明文规定为宜。电子合同法的一个重要特征就是实体法中包含了少量程序法条款,主要是合同的管辖问题,建议以法律形式明文规定电子合同交易中的“场所”等问题。通过电子合同,在源头上保证电子交易行为的信用度是当前的主流思潮。
(二)建立完善电子银行业务法。
各国都要建立一套完善的电子银行业务法。
首先要制定《电子银行法》。《电子银行法》作为电子银行市场发展的核心法律规范,应对电子银行的性质、监管、市场准入、业务范畴与标准、金融创新、法律责任、市场退出机制等做出明确规定。
其次是《电子签名法》。电子签名的问题是目前电子银行业务发展最大的盲点,因为关于电子签名的法律效力问题,一些国家现有法律尚未对其做出明确的规范。对此,应借鉴发达国家电子签名立法的成功经验,制定符合各国国情的《电子签名法》。
再次是《电子资金划拨法》。虽然电子资金划拨与票据交换都属资金收付,但是如上所述,由于二者的当事人不尽相同,法律关系也不尽相同,并且票据是一种无因的可流通的有价证券,而电子资金划拨中电子化的票据既非无因证券,也不具有流通性,从而根本丧失了票据的特性,所以应当制定独立的电子资金划拨法。在该法中主要规定有关客户与银行、银行之间的法律关系、明确电子资金划拨的法律责任承担形式、损失赔偿的范围、禁止欺诈等。[9]
(三)完善监督系统
完善监管体系的意义在于能够及时发现并惩戒不诚实的行为。国家可以对数据交换、电子化交易等进行有效的监管,在国际金融电子化下,由于很多电子商务企业在Internet上进行交易,国家基于对电信通信信道的监管权而同时可以对Internet上的电子交易进行监管。

中华人民共和国政府和蒙古人民共和国政府关于一九八五年相互供应货物的议定书

中国政府 蒙古人民共和国政府


中华人民共和国政府和蒙古人民共和国政府关于一九八五年相互供应货物的议定书


(签订日期1985年1月31日 生效日期1985年1月1日)
  中华人民共和国政府和蒙古人民共和国政府,根据一九六0年五月三十一日签订的中华人民共和国和蒙古人民共和国之间的友好互助条约第四条的规定,签订本议定书,条文如下:

  第一条 中华人民共和国对蒙古人民共和国和蒙古人民共和国对中华人民共和国的货物供应,应按照本议定书所附的第一号和第二号货单办理。这两个货单是本议定书的不可分割的部分。

  第二条 本议定书第一条所规定相互供应的货物和同此有关的一切事项应按两国对外贸易部于一九六六年三月二十八日签订的交货共同条件议定书和双方对外贸易机构间所签订的合同办理。

  第三条 根据本议定书相互供应的货物价格,以世界市场现行价格为基础,由两国对外贸易机构本着平等互利原则协商确定。两国出口商品的计价单位使用清算瑞士法郎。

  第四条 本议定书所规定的一九八五年相互供应货物的支付和同交货有关的费用的结算,从一九八五年一月一日起由中华人民共和国中国银行和蒙古人民共和国国家银行以清算瑞士法郎办理。为此,双方银行相互开立一九八五年清算瑞士法郎的无息无费贸易帐户。
  该帐户记载议定书规定的相互供应货物的支付和同交货有关的费用结算。清算瑞士法郎贸易帐户一九八五年十二月三十一日的余额在一九八六年三月底以前经双方银行核对一致后转入一九八六年清算瑞士法郎贸易帐户,并由债务方用货物偿还。与上述帐户和结算有关的技术问题由双方银行商定。

  第五条 中华人民共和国经蒙古铁路运送货物而支付蒙古人民共和国的过境运费和蒙古人民共和国经中国铁路运送货物而支付中华人民共和国的过境运费的结算,中华人民共和国中国银行和蒙古人民共和国国家银行应相互开立第四号过境运费卢布特别帐户。对第四号帐户截至一九八五年十二月三十一日的余额,双方银行应在一九八六年三月一日以前进行核对,核对结果所确定的差额按一九八五年十二月三十一日苏联国家银行公布的卢布对瑞士法郎的汇率折算转入一九八五年清算瑞士法郎贸易帐户。

  第六条 本议定书的有效期限自一九八五年一月一日起至一九八五年十二月三十一日止。
  本议定书于一九八五年一月三十一日在乌兰巴托签订,共两份,用中文和蒙文写成,两种文本具有同等效力。
  注:货单略。

   中华人民共和国政府          蒙古人民共和国政府
     全权代表               全权代表
     王 品 清              纳·巴布
     (签字)               (签字)