杨东律师：房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持
【案例概况】
张某在某房产中介居间下，与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定详细买卖内容，佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》，并将相关的证件材料交由房产中介，代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购，无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单，以相关证件要挟张某，在报警无效下被迫写《承诺书》：“由于本人限购不能履约，现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交，则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为，房产中介以证件要挟张某，在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书，并非其真实意思表示，因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为，之所以房产中介败诉，主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的，不是张某真实意思表示。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言，张某依法可以请求撤销承诺。另外，如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实，房产中介要求张某签下的《承诺书》，本质上就是防“跳单”的条款，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，一般是不构成“跳单”违约。
当然，换一个思路，诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》，居间促成合同成立，居间已成功，依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的，如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知（可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款），则更能规避自身的风险，诉讼中更为主动，更占上风。
（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）
河北省小煤矿事故责任追究暂行规定
河北省人民政府
河北省小煤矿事故责任追究暂行规定
河北省人民政府
《河北省小煤矿事故责任追究暂行规定》已经1999年4月21日省政府第19次常务会议通过，现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为了减少或避免小煤矿事故的发生，根据《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国矿山安全法》、《中华人民共和国煤炭法》、《河北省地方煤矿管理条例》及有关法律、法规，制定本规定。
第二条 本规定所称小煤矿，是指在本省行政区域内的集体、私营和个体煤矿。
第三条 小煤矿发生事故，对有关领导给予行政处分，对有关单位和人员予以行政处罚，适用本规定。法律、法规另有规定的，从其规定。
第四条 给予有关单位和人员行政处分或者行政处罚，应坚持实事求是、过罚相当的原则。
对非法办矿、无证开采、超层越界开采发生事故的；多次发生事故影响恶劣的；发生事故后隐瞒不报欺骗上级的；在事故调查过程中设置障碍，干扰和影响事故查处的，加重处理。
发生自然事故，可根据具体情况，酌情减轻或免予行政处分或处罚。
第二章 责任区分
第五条 地方各级人民政府负责对小煤矿的安全和依法有序开采实施全面管理和监督检查，对本行政区域内小煤矿的安全生产负有全面领导责任。
第六条 省以下主管安全生产的行政部门负责对本行政区域内小煤矿和煤矿主管部门贯彻执行矿山安全法律、法规的情况进行监督检查；按管理权限和分工参加小煤矿建设工程安全设施的设计审查和竣工验收；对小煤矿的劳动条件、安全状况、职工安全教育和培训工作进行监督检查；
对小煤矿提取和使用安全技术措施专项费用的情况进行监督检查；参加并监督小煤矿事故的调查和处理；履行法律、法规规定的其他监督职能。
第七条 省以下地质矿产行政部门负责对小煤矿煤炭资源进行综合管理；对无证开采的矿井依法进行查处；对煤炭工业行政部门提出的注销、吊销采矿许可证的书面建议，依照法律、法规的有关规定进行处理。
县地质矿产行政部门负责对小煤矿开发利用资源的情况进行监督和管理；对地质环境进行监测和评价。
第八条 省以下煤炭工业行政部门负责对小煤矿的办矿条件、安全生产条件进行审查；对小煤矿的建设工程和安全设施进行设计审批和竣工验收；对副矿长和特种作业人员依照国家规定进行培训、考核和发证，查处无证上岗和违章作业行为；对小煤矿的生产活动进行监督和管理，查处
虽有采矿许可证但无生产许可证进行违法开采的行为；会同有关部门制止和纠正超层越界开采、越界建井的违法行为；依法向地质矿产行政部门提出注销、吊销采矿许可证的书面建议；履行法律、法规规定的其他管理职能。
第九条 公安机关负责为小煤矿办理爆炸物品的使用许可证和供给审批手续。对基建矿井，应当凭请领单位的采矿许可证、建井许可证进行审批；对生产矿井，应当凭请领单位的采矿许可证、建井许可证、生产许可证、营业执照进行审批。当接到煤炭工业、地质矿产行政部门停止供给
爆炸物品的书面通知后，应当立即停止办理供给审批手续并依法吊销其爆炸物品使用许可证，清理、封存剩余的爆炸物品。
第十条 供电部门和其他向小煤矿供电的单位依法对小煤矿实施供电。在接到县级以上人民政府对非法开采的小煤矿停止供电的书面通知后，应当立即停止供电。
第十一条 小煤矿企业必须遵守有关煤矿安全的法律、法规、规章和安全规程及行业技术规范，建立健全安全生产责任制，不准超层越界开采；对矿山设计应当保留的煤柱、岩柱应当在规定期限内予以保护，不得开采或毁坏；对职工和安全工作人员应当进行安全教育和培训，未经教育
、培训不准上岗；对特种作业人员应当进行专门培训，经考核未取得操作资格证书不得作业；矿长必须经过考核，具备领导小煤矿安全生产和处理小煤矿事故的能力后方可组织生产。
第十二条 小煤矿建设（包括新建、改建、扩建和联合改造）工程设计单位，必须严格按照法律、法规、规章和行业技术规范的规定及要求进行设计。小煤矿建设施工单位应当按照批准的设计文件施工，保证施工质量；工程竣工后，应当按照国家有关规定申请验收。
第三章 事故调查
第十三条 小煤矿发生轻伤或重伤3人以下的事故，由小煤矿负责人组织有关人员进行调查处理并报当地煤炭工业部门和主管安全生产的行政部门备案。发生重伤3人以上的事故，由主管安全生产的行政部门进行调查处理。
第十四条 小煤矿发生死亡3人以下的事故，由省以下人民政府管理矿山企业的主管部门按管理权限会同同级地质矿产、公安和主管安全生产的行政部门及工会组成事故调查组，进行调查并提出处理建议；重大事故，由设区市人民政府组织矿山企业主管部门、地质矿产、公安、监察和
主管安全生产的行政部门及工会组成事故调查组，进行调查并提出处理建议；特大事故，由省人民政府组织矿山企业主管部门、地质矿产、公安、监察和主管安全生产的行政部门及工会组成事故调查组，进行调查并提出处理建议；特别重大事故，由省政府报国务院处理。
调查事故时，可根据情况邀请其他有关部门的人员和有关专家参加。
第十五条 事故调查人员应当具备事故调查所必备的业务能力，秉公办事，不徇私情，与所调查的事故没有直接利害关系。
被调查单位和人员应当如实向调查组反映情况，提供证据，不得拒绝、阻碍、干扰调查组正常工作。
第十六条 事故调查组在查明事故情况后，如果对事故的分析或对事故责任者的处理意见不一致时，由主管安全生产的行政部门提出结论性意见；如仍不能形成一致意见，报同级人民政府裁决。
第十七条 事故调查结束后，依照《河北省劳动安全卫生条例》规定的程序进行批复结案。结案后，按下列规定实施：
（一）对行政人员和由政府任命的企业、事业单位领导人员的责任追究，由任免机关和行政监察部门按管理权限实施；
（二）对其他责任人员的追究，由煤炭工业、地质矿产、公安和主管安全生产的行政部门按照法律、法规规定的权限实施；
（三）煤炭工业、地质矿产和主管安全生产的行政部门都有权处理的问题，由煤炭工业行政部门牵头，商其他有关部门处理。
第四章 处分与处罚
第十八条 政府领导人员违反本规定第五条有关规定，因工作失职造成事故的，对直接管辖小煤矿的政府分管领导人员追究直接领导责任，对主要领导人员追究重要领导责任；对上一级政府的有关领导人员追究一般领导责任。视情节轻重，按下列规定作出不同处理：
（一）造成重大事故，对负有直接领导责任的人员给予警告、记过处分，对负有重要领导责任的人员进行通报批评或给予警告处分；
（二）造成特大事故，对负有直接领导责任的人员给予记过、记大过、降级处分，对负有重要领导责任的人员给予警告、记过处分；
（三）造成特别重大事故，对负有直接领导责任的人员给予记大过、降级、撤职处分，对负有重要领导责任的人员给予记过、记大过、降级处分。
对负有一般领导责任的人员，比照对负有重要领导责任人员的处分标准降一档给予处理。
第十九条 政府有关部门领导人员违反本规定第六条、第七条、第八条、第九条、第十条有关规定，因工作失职造成事故的，对直接管理小煤矿的部门分管领导人员追究直接领导责任，对部门主要领导人员追究重要领导责任。视情节轻重，按下列规定进行处理：
（一）造成重大事故，对负有直接领导责任的人员给予警告、记过处分，对负有重要领导责任的人员进行通报批评或给予警告处分；
（二）造成特大事故，对负有直接领导责任的人员给予记过、记大过、降级处分，对负有重要领导责任的人员给予警告、记过处分；
（三）造成特别重大事故，对负有直接领导责任的人员给予记大过、降级、撤职处分，对负有重要领导责任的人员给予记过、记大过、降级处分。
第二十条 小煤矿企业负责人违反本规定第十一条有关规定，因工作失职造成事故的，视情节轻重，按下列规定追究有关人员的责任：
（一）对政府任命的企业领导人员的处理：
造成重大事故，对负有直接领导责任的人员给予记大过、降级、撤职处分，对负有重要领导责任的人员给予记过、记大过、降级处分。
造成特大事故，对负有直接领导责任的人员给予撤职、开除处分，对负有重要领导责任的人员给予记大过、降级、撤职处分。
造成特别重大事故，对负有直接领导责任和重要领导责任的人员给予开除处分。
（二）对个体、私营矿主违反法律、法规有关安全生产的规定造成事故的，依照有关法律、法规的规定给予行政处罚。
第二十一条 小煤矿建设工程设计单位违反本规定第十二条第一款规定，因领导失职造成事故的，视情节轻重，按下列规定追究工程设计单位及领导人员的责任：
（一）造成重大事故，对负有直接领导责任的人员给予警告、记过处分，对负有重要领导责任的人员给予警告处分；
（二）造成特大事故，对负有直接领导责任的人员给予记过、记大过、降级处分，对负有重要领导责任的人员给予记过、记大过处分；
（三）造成特别重大事故，对负有直接领导责任的人员给予降级、撤职、开除处分，对负有重要领导责任的人员给予降级、撤职处分。
在追究领导人员责任的同时，依照有关法律、法规的规定对设计单位给予行政处罚。
第二十二条 小煤矿建设工程施工单位违反本规定第十二条第二款规定，因领导失职造成事故的，视情节轻重，按下列规定追究工程施工单位及领导人员的责任：
（一）造成重大事故，对负有直接领导责任的人员给予记大过、降级处分，对负有重要领导责任的人员给予记过、记大过处分；
（二）造成特大事故，对负有直接领导责任的人员给予降级、撤职处分，对负有重要领导责任的人员给予记大过、降级处分；
（三）造成特别重大事故，对负有直接领导责任的人员给予撤职、开除处分，对负有重要领导责任的人员给予降级、撤职处分。
在追究领导人员责任的同时，依照有关法律、法规的规定对施工单位给予行政处罚。
第二十三条 对被判刑的人员，给予开除处分。
第五章 附 则
第二十四条 本规定下列用语的含义是：
（一）直接领导责任，指按照职责分工对本级管辖的小煤矿安全工作负有组织实施的责任；重要领导责任，指按照职责分工，对本级全面工作负有领导、决策、协调、督办的责任；一般领导责任，指按照职责分工，对下级管辖的小煤矿安全工作负有检查指导、把握政策的责任。
（二）重大事故，指一次死亡三至九人，或直接经济损失十万元以上一百万元以下的事故；特大事故，指一次死亡十至四十九人或直接经济损失一百万元以上一千万元以下的事故；特别重大事故，指一次死亡五十人以上或直接经济损失在一千万元以上的事故。
（三）超层越界开采，指超越地矿管理部门批准的井田范围和井深进行开采的行为。
（四）自然事故，指因不可抗拒的地震、海啸、暴风、洪水等天灾造成的事故。
（五）本规定“以上”用语含本数，“以下”用语不含本数。
第二十五条 对其他危害小煤矿安全的行为，比照本规定中的相关条款进行处理。比照处理的案件按照案件管辖的权限提出处理意见，逐级上报，由省行政监察部门或其他行政部门按管辖权限审批。
第二十六条 其他矿山的事故责任追究，参照本暂行规定执行。
第二十七条 本暂行规定自发布之日起施行。
1999年6月7日
