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谈不动产物权的善意取得

通辽铁路运输法院 葛长生


2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。该项法律的出台，为完善我国原有的物权法制度，在诸多方面作出了重大的突破。本文就《中华人民共和国物权法》中不动产物权善意取得制度的理解与适用略陈已见。
一、善意取得的概念及现实意义
善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。由此看来，在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。
我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然有其历史的重要意义。纵观外国立法，如德国、瑞士和我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。而在我国物权法颁布以前，在相关司法解释中也有动产和不动产善意取得的相关规定，如1965年12月1日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合发出的《关于没收和处理赃款财物若干暂行规定》第六项中规定：“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的脏物、应当酌情追缴。对买主确定知道是赃物而购买的，应将赃物无偿追出予以没收或退还原主；对买主确定不知道赃物，而又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还原主，或按价赔偿损失；如果罪犯确实无力赎回或赔偿损失，可以根据买主与失主双方的具体情况进行调解，妥善处理。”
1990年12月5日，最高人民法院《关于贯彻若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”笔者认为，该条中虽然未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。
总之，这两项规定都触及善意取得问题，这说明我国已明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产。由此可见，善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的，在充分维护了善意买受人利益的同时，也适应了我国的国情，为以后我国物权法立法中，关于不动产物权的善意取得奠定理论基础，促进了社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。
二、不动产善意取得的构成要件
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得，我们归纳起来主要以下四个要件：
其一、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的问题。
其二、受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
其三、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。由此可见，受让人无偿取得不动产财产的，不适用善意取得制度。
其四、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能及时向受让人行使物权请求权。
三、适用不动产善意取得应当注意以下几个问题
随着2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的实施，不动产物权的案件会越来越多，这对每一名从事民事审判工作的审判人员来说都是一个新的挑战。为此，笔者认为，审理好此类案件应注意以下几个问题。
第一、关于如何认定受让人受让该财产是善意的问题。
在认定受让人是否为善意时，我们从善意的字面上理解，是指行为人做事是出于好意，而不是恶意内心活动状况；从法律概念角度，善意作为人的主观活动，虽不显于外部，但有他衡量标准。因此，作为审判人员来说，在审理此类案件中，应当采取一定的方式和方法，笔者认为，应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。如果完全由受让人就其出于恶意来作出举证，则违背了民事诉讼“谁主张，谁举证”的一般原则，同时加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益，对受让人也是不公平的。
第二、关于不动产物权登记的问题。
不动产物权善意取得制度的法理基础是物权公示，所谓的物权公示是指物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权公示，并进而决定物权的变动效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，对于善意的第三人取得的不动产物权是以登记为要件的，不正确和错误登记是不适用不动产善意取得制度。换言之，如果原权利人向受让人请求返回原物，则受让人可以善意取得为由对原权利人的请求权进行有效抗辩。从而使原权利人可以选择一种对转让人最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。这样，我们就可以最大限度地保护善意的第三人利益，同时也符合本次立法的宗旨。
第三、关于土地所有权是否适用善意取得的问题。
对于该问题，笔者认为，我国是社会主义公有制国家，土地作为国家所有权的客体，是国家最重要的资源。根据《宪法》第十条和《中华人民共和国物权法》第四十七条的规定，土地属于国家和集体所有，任何人或其他组织不得因为善意占有而取得土地所有权，也不因国家在一定期限内没有向占有人主张权利而丧失主张所有权请求权。因此，土地所有权是不适用善意取得制度。
第四、关于违章建筑是否适用善意取得的问题。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下
列情形之一的房屋不得出租，......(五)属于违章建筑的。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“下列民事行为无效......(五)违反法律或社会公共利益的。”纵观上述二项法律的规定，属于违章建筑的房屋，建房人建房时没有履行相关的建房手续，他就不能合法取得房屋的所有权，同时根据《城市房地产管理办法》的有关规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此，不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。




二00七年五月二十五日
河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府关于郑州市劳动用工规定
（政府令[2004]140号）


　　《郑州市劳动用工规定》，业经2004年11月30日市人民政府第16次常务会议审议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　市长　王文超
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年十二月三日

郑州市劳动用工规定

第一章　总则





　　第一条　为建立良好的劳动用工秩序，保护劳动者和用人单位的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。


　　第二条　本市行政区域内的企业、个体经济组织以及有用工行为的国家机关、事业组织、社会团体、部队、民办非企业单位、外地驻郑单位（以下统称用人单位）和劳动者，均应遵守本规定。


　　第三条　市劳动保障行政部门是本市行政区域内劳动用工的主管部门。县（市）、区劳动保障行政部门依照管理权限，主管本行政区域内劳动用工工作。


　　第四条　发展改革、公安、人事、土地、工商行政等部门和工会组织，应依照各自的职责，协同劳动保障行政部门做好劳动用工的管理和监督工作。

第二章　职工招用





　　第五条　用人单位招收职工，应遵循面向社会、公开招收、择优录用和先培训、后就业的原则。


　　第六条　用人单位可以依法自主决定招工的时间、条件、方式和数量。


　　第七条　用人单位委托职业介绍机构招工或者参加劳动力交流洽谈会招工，应当出示单位介绍信、营业执照或其他法人登记文件、经办人身份证件，公布招工简章。不得违背招工简章招工。用人单位通过其他途径招工的，应当遵守有关法律、法规、规章的规定。
　　劳动者择业求职，应当持本人身份证、失业证或其他有效证件，到职业介绍机构办理登记手续，也可以直接联系用人单位求职。


　　第八条　用人单位刊登、播放或以其他形式发布招工广告，应当遵守国家有关广告管理的规定，不得含有虚假内容，误导、欺骗求职者。


　　第九条　国家机关、事业组织、社会团体、部队招收实行编制管理的工勤人员，应持有关部门下达的增人计划，到劳动保障行政部门办理录用备案和社会保险等手续。


　　第十条　用人单位招工，应优先录用经过职业培训、专业对口、具有职业资格证书的人员。
　　用人单位不得招用未取得职业资格证书人员在特殊工种岗位和国家规定应持证上岗的技术工种岗位就业。


　　第十一条　用人单位招工，除国家规定不适合妇女的工种或岗位外，不得以性别为由拒绝录用妇女或提高妇女的录用条件。用人单位不得违反国家规定招收童工，不得在禁忌岗位使用未成年工。


　　第十二条　用人单位招工，有适宜残疾人就业岗位的，不得拒绝招收可以在该岗位工作的残疾人。


　　第十三条　用人单位招用外地或农村人员就业，应当与本市人员就业同等对待。


　　第十四条　用人单位招工，不得弄虚作假，不得以任何形式向劳动者收取费用，不得扣押证明劳动者身份的证件。


　　第十五条　政策性安置人员和法律、法规规定应当安置的其他人员，按照计划分配的，用人单位不得拒绝接收。


　　第十六条　用人单位录用职工后，应在一个月内携带被录用人员的资料，到劳动保障行政部门备案，并依照《郑州市劳动合同管理规定》的规定，与职工订立劳动合同。
　　用人单位录用职工后，应当按照国家有关规定为职工建立档案或办理档案接续手续。


　　第十七条　用人单位招用下岗职工、失业人员和农村劳动力转移就业人员，可以按照国家和省、市有关规定享受优惠政策。

第三章　职工流动





　　第十八条　在职职工需要重新求职的，可向职业介绍机构申请登记，职业介绍机构应为劳动者择业和流动提供服务。


　　第十九条　职工在同一城镇内，从国家机关、事业组织、社会团体调往企业或者在企业之间流动，不受所有制性质的限制，调动手续由原用人单位和新用人单位自行办理。


　　第二十条　职工跨市、县（市）流动或调入同一城镇内的国家机关、事业组织、社会团体，调入单位应按规定到市、县（市）劳动保障行政部门办理劳动关系和工资、社会保险关系转移手续。


　　第二十一条　职工因调出、调入解除或建立劳动关系时，用人单位不得向职工收取法律、法规、规章和国家劳动保障行政部门规定以外的费用。


　　第二十二条　职工因随军、解决夫妻两地分居调出的，用人单位应及时办理手续，并不得以劳动合同未到期为由要求职工承担违约责任。


　　第二十三条　职工调入无档案管理能力的用人单位或因辞职等与原用人单位解除劳动关系暂时找不到工作的，职工档案可以由公共职业介绍机构代为保存。

第四章　非全日制用工





　　第二十四条　用人单位可以按照国家有关规定以非全日制用工形式用工。
　　前款所称非全日制用工，是指以小时计酬、劳动者在同一用人单位平均每日工作时间不超过5小时，每周工作时间累计不超过30小时的用工形式。


　　第二十五条　从事非全日制工作的劳动者，可以与一个或一个以上用人单位建立劳动关系。用人单位与非全日制劳动者建立劳动关系，应当订立劳动合同。
　　非全日制劳动合同应当载明工作时间和期限、工作内容、劳动报酬、劳动保护、劳动条件等内容，但不得约定试用期。


　　第二十六条　通过依法成立的劳务派遣组织为其他单位、家庭或个人提供非全日制劳动的劳动者，由劳务派遣组织与非全日制劳动者签订劳动合同。


　　第二十七条　用人单位应当按时足额支付非全日制劳动者的工资。
　　非全日制用工的工资按小时计算，可以按小时、日、周或月为周期支付，支付周期最长不得超过一个月。小时工资的标准由用人单位和劳动者协商确定，但不得低于省规定的当地非全日制用工小时最低工资标准。


　　第二十八条　用人单位和从事非全日制工作的劳动者应当依法参加社会保险。缴纳社会保险费的具体办法由市劳动保障行政部门制定。

第五章　罚则





　　第二十九条　用人单位有下列行为之一的，由市、县（市、区）劳动保障行政部门责令限期改正，并可处以200元以上、1000元以下罚款：
　　（一）招工时向劳动者收取费用的；
　　（二）录用职工后未按规定向劳动保障行政部门备案的；
　　（三）违反本规定第二十一条规定向职工收费的。


　　第三十条　用人单位违反本规定第十条第二款规定，招用未取得职业资格证书人员上岗就业，或者未按规定与职工签订劳动合同的，由市、县（市、区）劳动保障行政部门给予警告、责令改正，并按每招用一人处以500元罚款。


　　第三十一条　用人单位在招工中弄虚作假的，由市、县（市、区）劳动保障行政部门给予警告、责令改正，并可处以5000元以下罚款。


　　第三十二条　违反本规定的行为，给劳动者造成损失的，应当依法承担赔偿责任。


　　第三十三条　劳动保障行政部门及其执法人员玩忽职守、滥用职权、索贿受贿、徇私枉法的，由有管理权限的部门对责任人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第三十四条　职工与用人单位因履行劳动合同引发劳动争议，可以按照国家劳动争议处理规定申请仲裁。


　　第三十五条　本规定自2005年1月1日起施行。一九九六年九月十六日市人民政府发布的《郑州市劳动用工规定》（市人民政府令第58号）同时废止。