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海南省人民政府


海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法
海南省人民政府



第一条 为加快处置积压房地产，及时理顺房地产产权关系，保护投资者和消费者的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定和海南省人民代表大会常务委员会《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》精神，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省范围内的积压商品房、停缓建工程、闲置土地和消费者购买的商品房，未办理有关产权登记手续的，适用本办法。
本办法所称积压商品房是指房地产开发经营企业在1998年12月31日前已办理竣工验收手续，或者在1996年12月31日前办理施工许可手续、1998年12月31日前竣工但未验收，并尚未出售的商品房。
本办法所称停缓建工程是指房地产开发经营企业在1996年12月31日前办理施工许可手续、1998年12月31日前停工的房地产项目。
本办法所称闲置土地是指：
（一）土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地机关同意，超过规定期限未动工开发建设的建设用地；
（二）国有土地有偿使用合同没有规定动工日期的，自国有土地有偿使用合同生效之日起满1年未动工开发建设的土地；
（三）开发建设面积占应当开发建设总面积不足1／3，或者已投资额占总投资额不足25％，未经批准中止开发建设连续满1年的土地。
本办法所称消费者购买的商品房是指消费者购买的1998年12月31日前竣工的商品房。
第三条 省、市、县、自治县房产管理部门和土地行政主管部门（以下统称房产土地管理部门）分别负责处理积压房地产工作中的房产和土地权属的确认工作。
第四条 有下列情形之一的，权益人可依照本办法向房地产所在市、县、自治县的房产土地管理部门提出确权申请：
（一）已竣工但未取得房屋所有权证，或者已开发建设但未取得土地使用权证的；
（二）房地产转让尚未办理产权过户登记手续的；
（三）抵押权人和抵押人清偿到期债务时双方依法达成书面协议以抵押房地产作价抵债的；
（四）债权人和债务人双方协议以房地产清偿债务或者债权转股权的；
（五）持有行政复议决定、人民法院或者仲裁机构的确认权属法律文书未办理产权登记的；
（六）其他房地产产权不明确需要申请确权的。
第五条 适用本办法进行房地产产权确认的房地产权益人应当自本办法发布之日起60个工作日内分别向所在市、县、自治县的房产土地管理部门申请办理有关产权登记手续。
第六条 在规定的产权登记期限内，房地产权益人申请登记的，应当提供相关资料和证明材料，经房产土地管理部门审查符合国家有关规定的，县级以上人民政府应当及时登记核发土地使用权证书，房产管理部门应当及时登记核发房屋所有权证书。
房产土地管理部门如对申请人提供的相关资料和证明材料有疑义，应当在省政府指定的省级媒体上发布产权异议征询公告，并在已交付使用的有关住宅小区（大厦）张贴。
公告的主要内容包括：房地产的名称、位置及四至、面积、建设情况、产权申请人、提出异议的期限、受理异议机关。提出异议的期限不得少于60日。
与房地产产权有利害关系的单位或者个人，应当在产权异议征询公告规定的期限内向受理异议机关提出书面异议申请并填表登记。
经受理异议机关审查，异议不成立的，按规定给予办理有关产权登记手续；异议成立的，不予办理有关产权登记手续，并以书面形式通知异议申请人。
第七条 凡是房地产开发企业能够提供土地使用权证书和竣工验收手续的积压商品房，可给予发放分栋房屋所有权证书。对停缓建工程，凡是房地产开发企业提供土地出让或者转让证明文件，规划部门出具符合城市规划意见的，可办理土地使用权登记手续。
第八条 涉及同一房地产的开发企业、投资者、债权债务人，能够达成产权分配比例协议、提供土地使用权证书的，可按其协议比例办理产权登记手续。
第九条 在房产买卖过程中，房地产开发企业已办理分栋房屋所有权证书，房地产经营企业或者消费者已按国家规定履行办证义务的，只要提供房产买卖合同、付款凭证等证明材料，房产管理部门可直接给房地产经营企业或者消费者办理转移登记发证手续；房地产开发企业无力办理分
栋房屋所有权证书的，由房产管理部门代为办理并保存，待有关部门追缴全部费用后，再将房屋所有权证书发放给房地产开发企业。
消费者未缴足房价款的，由房产管理部门代收购房款，待达到购房合同约定的办证条件后，可按前款规定办理有关产权证书。
第十条 房产所有权或者土地使用权抵押合同依法成立，担保债务到期不能清偿，抵押人和抵押权人书面协议以抵押物作价抵债，抵押权人向房产土地管理部门提供他项权证登记文件和以抵押物抵债的书面协议的，可办理房屋所有权或者土地使用权变更登记手续。
以土地使用权或者房屋所有权抵押贷款，未办理抵押登记手续，双方对抵押的效力没有异议，且不涉及第三人权益，抵押当事人提供土地使用权证书或者房屋所有权证书、抵押协议书的，可办理抵押登记手续。
第十一条 房地产开发经营企业销售给消费者商品房，消费者已基本付清购房款后，房地产开发经营企业又将该商品房设定抵押贷款的，可按本办法第九条规定为消费者办理产权登记手续。
第十二条 依法出让的土地，因政府及有关部门的原因未颁发土地使用权证书，土地使用者已投入一定开发资金并转让或者多次转让，现时受让人提供政府批文、红线图、出让或者转让合同和付款凭证的，可依法直接为现时受让人办理过户登记手续，核发证书。
第十三条 土地使用者申请分割转让土地登记，所提供的产权证明材料真实、合法，双方对转让合同效力无异议，且不涉及第三人权益的，可依法办理过户登记手续。
第十四条 以划拨土地使用权进行联营合作、转让的，在办理土地使用权过户登记前应当依法办理土地出让手续，补交土地出让金。确无能力交付出让金的，可由受让人提交延期付款承诺书，先予以办理过户手续，由有关部门继续追缴所欠款项或者作其他处理。
第十五条 因未足额缴交土地出让金而未取得土地使用权证书的房地产开发经营企业，土地行政主管部门应当令其限期缴纳。逾期不缴纳的，按已缴纳金额办理相应面积的土地使用权登记手续。
第十六条 房地产转让人拖欠税款，但最终受让人已缴纳其应缴税款的，房产土地管理部门应当为最终受让人办理有关产权登记手续。房地产转让人拖欠的税款，由税务机关依法予以追缴。
第十七条 对房屋所有权和土地使用权有异议的，由当事人协商解决；协商达不成协议的，由县级以上人民政府按规定处理。当事人对处理决定不服的，可依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
人民法院依法查封的房产、土地，超过审判结案规定期限的，县级以上人民政府房产土地管理部门提前通知人民法院后，可根据有关规定办理确权登记手续。
第十八条 经行政复议机关、司法机关或者仲裁机构确认产权转移的，权益人可凭行政复议决定文件、人民法院或者仲裁机构的法律文书，到房产土地管理部门办理产权登记手续。
第十九条 依照本办法确权而暂缓办理的有关手续，有关部门可采取其他措施补办或者作其他处理。
第二十条 土地、房产、规划、建设、工商、税务、银行及其他有关机关，应当各司其职，互相配合，共同做好积压房地产产权登记确认工作。
第二十一条 本办法具体应用问题由海南省处置积压房地产工作小组办公室负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行，处置积压房地产工作结束后废止。



1999年12月21日
试论可撤销的民事行为的种类

王海宏


　　可撤销的民事行为的种类：
　　1.存在重大误解的民事行为，《民法通则》第59条第1款规定，行为人对行为内容有重大误解的，有权请求人民法院或者仲裁机关撤销的民事行为。《合同法》第54条第1款第1项也确认，因重大误解订立的合同，当事人有权请求人发源地宽叶者仲裁机构撤销合同。这里所谓搬弄是非大误解，依我国学界通说以及审判实践中的做法，等同于传统民法中的错误。重大误解要求行为人是对民事行为的重要事项，如对标的物的品种、质量、规格、数量等存在错误认识或未认识自己的错误，从而严重背离了自己的真实意愿。
并非所有存在重大误解的情况都会影响民事行为的效力。如果表示人作出了错误的意思，受领人在表示真实意愿的基础上作出了回应，从而使双方在表示人真实意愿的基础上形成了一致的意思表示，则民事铜佛不因重大误解成为可撤销的司行为。
　　2.民事行为成立时显失公平，成事行为成立时显失公平则指出于非自愿的原因，实施民事行为的结果对一方当事人地分有利，对他方当事人过分不利。显失公平一方面着寻觅于实施民事行为的，要求当事人之意愿利益关系在司行为成立时明显示失衡。另一方面，显失公平要求当事人之间和利益关系严重失衡关非当事人自愿的结果，而是由于一方当事人利用优势或者利用对方不有经验所致。
　　《民法通则》第59条第1款第2基规定，显失公平所事行为，一方有权请求人法院或者仲裁机关以撤销。《合同法》第54条第1款第2项规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。
　　3.一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方当事人在违背真实意思的情况下为民事行为
　　《合同法》第54条第2款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违 背真实意思的情况下订立的合同，对主有权请求人发源地宽叶者仲裁机构撤销合同。与《合同法》的规定不同，《民法通则》第58条第3面将此类司行为确认为绝对无效。这一规定一方面不适当地强化了国家干预、限制了当事人的自由意志；另一方面常会给被欺诈、胁迫以及牌危难处境的当事人带来更为不利的法律后果。应将其适用范围通过目的性限缩，限定为存在有损害国家利益的情形。
　　行为人实施欺诈、胁迫行为或者乘人之危，致使对方违背真实意思为民事行为，属于意思表示不自由，民事行为的效力因此受到影响，为可撤销的司行为。这是保护当事人事实上决定自由的需要，至于受欺诈方、受胁迫方或被利用危难怀事方是否因此遭受财产损害，在所不问。因此《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订阅的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”其中所谓“受损害方”应理解为“被欺诈、被胁迫、被别人利用了危难情事的一方”，而不应理解为“遭受财产损害的一方”。


北安市人民法院　王海宏