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建设部


城市紫线管理办法



中华人民共和国建设部令
第119号

　　《城市紫线管理办法》已于2003年11月15日建设部第22次常务会议审议通过，现予发布，自2004年2月1日起施行。

部长　汪光焘
二○○三年十二月十七日



城市紫线管理办法

　　第一条　为了加强对城市历史文化街区和历史建筑的保护，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》和国务院有关规定，制定本办法。

　　第二条　本办法所称城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。本办法所称紫线管理是划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。

　　第三条　在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。国家历史文化名城的城市紫线由城市人民政府在组织编制历史文化名城保护规划时划定。其他城市的城市紫线由城市人民政府在组织编制城市总体规划时划定。

　　第四条　国务院建设行政主管部门负责全国城市紫线管理工作。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的城市紫线管理工作。

　　市、县人民政府城乡规划行政主管部门负责本行政区域内的城市紫线管理工作。

　　第五条　任何单位和个人都有权了解历史文化街区和历史建筑的紫线范围及其保护规划，对规划的制定和实施管理提出意见，对破坏保护规划的行为进行检举。

　　第六条　划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线应当遵循下列原则：

　　（一）历史文化街区的保护范围应当包括历史建筑物、构筑物和其风貌环境所组成的核心地段，以及为确保该地段的风貌、特色完整性而必须进行建设控制的地区。

　　（二）历史建筑的保护范围应当包括历史建筑本身和必要的风貌协调区。

　　（三）控制范围清晰，附有明确的地理座标及相应的界址地形图。

　　城市紫线范围内文物保护单位保护范围的划定，依据国家有关文物保护的法律、法规。

　　第七条　编制历史文化名城和历史文化街区保护规划，应当包括征求公众意见的程序。审查历史文化名城和历史文化街区保护规划，应当组织专家进行充分论证，并作为法定审批程序的组成部分。

　　市、县人民政府批准保护规划前，必须报经上一级人民政府主管部门审查同意。

　　第八条　历史文化名城和历史文化街区保护规划一经批准，原则上不得调整。因改善和加强保护工作的需要，确需调整的，由所在城市人民政府提出专题报告，经省、自治区、直辖市人民政府城乡规划行政主管部门审查同意后，方可组织编制调整方案。

　　调整后的保护规划在审批前，应当将规划方案公示，并组织专家论证。审批后应当报历史文化名城批准机关备案，其中国家历史文化名城报国务院建设行政主管部门备案。

　　第九条　市、县人民政府应当在批准历史文化街区保护规划后的一个月内，将保护规划报省、自治区人民政府建设行政主管部门备案。其中国家历史文化名城内的历史文化街区保护规划还应当报国务院建设行政主管部门备案。

　　第十条　历史文化名城、历史文化街区和历史建筑保护规划一经批准，有关市、县人民政府城乡规划行政主管部门必须向社会公布，接受公众监督。

　　第十一条　历史文化街区和历史建筑已经破坏，不再具有保护价值的，有关市、县人民政府应当向所在省、自治区、直辖市人民政府提出专题报告，经批准后方可撤销相关的城市紫线。

　　撤销国家历史文化名城中的城市紫线，应当经国务院建设行政主管部门批准。

　　第十二条　历史文化街区内的各项建设必须坚持保护真实的历史文化遗存，维护街区传统格局和风貌，改善基础设施、提高环境质量的原则。历史建筑的维修和整治必须保持原有外形和风貌，保护范围内的各项建设不得影响历史建筑风貌的展示。

　　市、县人民政府应当依据保护规划，对历史文化街区进行整治和更新，以改善人居环境为前提，加强基础设施、公共设施的改造和建设。

　　第十三条　在城市紫线范围内禁止进行下列活动：

　　（一）违反保护规划的大面积拆除、开发；

　　（二）对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；

　　（三）损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；

　　（四）修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；

　　（五）占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；

　　（六）其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

　　第十四条　在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府城乡规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。

　　第十五条　在城市紫线范围内进行新建或者改建各类建筑物、构筑物和其他设施，对规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施进行修缮和维修以及改变建筑物、构筑物的使用性质，应当依照相关法律、法规的规定，办理相关手续后方可进行。

　　第十六条　城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度。

　　省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区，报省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府城乡规划行政主管部门备案。其中国家历史文化名城内的历史文化街区报国务院建设行政主管部门备案。

　　第十七条　在城市紫线范围内进行建设活动，涉及文物保护单位的，应当符合国家有关文物保护的法律、法规的规定。

　　第十八条　省、自治区建设行政主管部门和直辖市城乡规划行政主管部门，应当定期对保护规划执行情况进行检查监督，并向国务院建设行政主管部门提出报告。

　　对于监督中发现的擅自调整和改变城市紫线，擅自调整和违反保护规划的行政行为，或者由于人为原因，导致历史文化街区和历史建筑遭受局部破坏的，监督机关可以提出纠正决定，督促执行。

　　第十九条　国务院建设行政主管部门，省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市人民政府城乡规划行政主管部门根据需要可以向有关城市派出规划监督员，对城市紫线的执行情况进行监督。

　　规划监督员行使下述职能：

　　（一）参与保护规划的专家论证，就保护规划方案的科学合理性向派出机关报告；

　　（二）参与城市紫线范围内建设项目立项的专家论证，了解公示情况，可以对建设项目的可行性提出意见，并向派出机关报告；

　　（三）对城市紫线范围内各项建设审批的可行性提出意见，并向派出机关报告；

　　（四）接受公众的投诉，进行调查，向有关行政主管部门提出处理建议，并向派出机关报告。

　　第二十条　违反本办法规定，未经市、县人民政府城乡规划行政主管部门批准，在城市紫线范围内进行建设活动的，由市、县人民政府城乡规划行政主管部门按照《城市规划法》等法律、法规的规定处罚。

　　第二十一条　违反本办法规定，擅自在城市紫线范围内审批建设项目和批准建设的，对有关责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十二条　本办法自2004年2月1日起施行。



逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

武志国


【最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读：本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在物业管理中被广泛地使用。《物业管理条例》第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”，而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权，主要为物权法第二章第三节规定的情形)，因此，现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解，未包括“准业主”（严格讲是可以认定为业主的人）。
为了避免影响“准业主”的业主权，本条明确将业主的范畴，进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种：1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人；2）因继承或者受遗赠取得物权的人； 3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人；4）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人（“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权）。
实践中，其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了，本条归拢并更加明确了一下。
注意：取得建筑物专有部分所有权的人，就可以成为业主，哪怕买了一平方米的专有部分，其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

解读：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。
确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 使用上的独立性：即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等（即便不能登记）。
专有部分的认定条件：1）构造独立。能明确区分；2）利用独立，可排他使用；3）可以登记为特定业主的所有权客体（不排除小范围内的共同共有情形）。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。
整栋建筑物当然可以成为专有部分，而且往往最容易认定是否属于专有部分。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

解读：共有部分的认定：1）法律行政法规规定属于共有部分的；2）基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等；3）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等；4）公用附属设施、设备：消防、公共照明等；5）结构部分：避难层、设备层或者设备间等；6）不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。
建筑区划内的土地，一般依法由业主共同享有建设用地使用权（按份共有），有除外情形的不算（建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”：①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地）。


第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。