按揭证券化法律思考
作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士
房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 。最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率（逾期6个月以上）为2.31％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.29％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.4％。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。
①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪
鞍山市限制燃放烟花爆竹规定
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市限制燃放烟花爆竹规定
市政府令[2011]170号
《鞍山市限制燃放烟花爆竹规定》业经2011年9月26日鞍山市第14届人民政府第117次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长：王阳
2011年10月20日
鞍山市限制燃放烟花爆竹规定
第一条 为加强烟花爆竹安全管理，保障公共安全和人身、财产安全，维护社会秩序，根据国务院《烟花爆竹安全管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本市市区内烟花爆竹的经营、燃放和安全管理等活动，适用本规定。
第三条 市人民政府建立由公安、安全生产监督管理、质量技术监督、工商、城市管理综合行政执法、交通等部门组成的烟花爆竹安全监督管理协调工作机制，加强对烟花爆竹安全管理工作的领导。
公安部门负责烟花爆竹的公共安全管理；安全生产监督管理部门负责烟花爆竹的安全生产和经营监督管理。
质量技术监督、工商、城市管理综合行政执法、交通等部门应当按各自职责，共同做好烟花爆竹安全管理工作。
第四条 机关、团体、企事业单位和其他组织，应当开展依法、文明、安全燃放烟花爆竹的宣传教育活动。
中小学校应当对学生进行文明、安全燃放烟花爆竹的教育。
广播、电视、报刊等新闻媒体，应当做好烟花爆竹安全管理的公益性宣传教育工作。
居（村）民委员会等组织和物业管理单位应当协助有关部门做好经营、燃放烟花爆竹的安全管理工作。
第五条 烟花爆竹的批发企业、零售经营者，应当经安全生产监督管理部门依法审批并取得烟花爆竹经营许可证，到工商行政管理部门办理登记手续后，方可从事烟花爆竹经营活动。
市日杂公司负责市区内烟花爆竹的采购和批发销售。从事烟花爆竹零售的经营者，应当依法从市日杂公司采购烟花爆竹。
第六条 烟花爆竹实行定点定时销售。
安全生产监督管理部门应当会同有关部门按照严格控制、合理布局、公开公平的原则设置烟花爆竹零售网点。
烟花爆竹零售经营者应当在规定的经营时间或者许可的经营期满后停止经营，并将未销售的烟花爆竹返回烟花爆竹专用仓库，不得自行存放。
第七条 每年农历腊月二十三日至正月十五日可以燃放烟花爆竹，其他时间禁止燃放烟花爆竹。
第八条 下列场所和区域禁止燃放烟花爆竹：
（一）文物保护单位、博物馆、档案馆、图书馆；
（二）重要军事区域；
（三）党政机关办公区、医疗机构、幼儿园、中小学校、敬老院、养老院、福利院、广播电台、电视台、报社、电信、邮政、金融等单位；
（四）大型能源动力设施，水、电、燃气、热力供应设施及输变电设施安全保护区内；
（五）火车站、客(货)运站、机场、主次干道、桥梁(含立交桥、过街天桥)、隧道等交通枢纽以及铁路线路安全保护区内；
（六）生产、充装、销售、储存易燃易爆物品的场所及周边安全距离100米范围内；
（七）集贸市场、商场、宾馆、超市、影(剧)院、歌舞厅等人员密集场所；
（八）粮、棉、木材、百货等物资集中的仓库；
（九）重点工程施工现场；
（十）10层以上或高于24米的建筑物安全距离25米范围内；
（十一）实行物业管理的小区或高层建筑，在物业公司划定的燃放区域以外；
（十二）苗圃、绿化草坪内；
（十三）千山风景名胜区核心景区、玉佛山风景区等重点防火区；
（十四）市人民政府规定禁止燃放烟花爆竹的其他地点。
前款规定的禁止燃放烟花爆竹的场所和区域及其周边具体范围，由禁止燃放烟花爆竹地点的有关责任单位和公安、安全生产监管等部门设置和确定明显的禁止燃放烟花爆竹警示标志，并落实安全看护工作和监管职责。
第九条 禁止经营、燃放下列烟花爆竹：
（一）《烟花爆竹安全与质量》（GB10631-2004）中A级、B级烟花爆竹；
（二）燃点低、敏感度高的拉炮、摔炮、砸炮等含氯酸盐违禁药物的烟花爆竹；
（三）无定向飞行的升空类烟花产品；
（四）禁止个人燃放小礼花类、摩擦类、烟雾类和内筒型组合烟花。
第十条 单位和个人应当从具有烟花爆竹经营许可证的零售网点购买烟花爆竹；燃放时应当按照燃放说明燃放，不得有下列行为：
（一）将点燃的烟花爆竹向行人、车辆、建筑物、构筑物和人群密集场所投掷；
（二）指向易燃易爆的物品燃放；
（三）妨碍行人、车辆安全通行和影响交通秩序；
（四）在房屋走廊、楼道、屋顶、阳台、窗台燃放或者向外抛掷；
（五）采用其他危害公共安全和人身、财产安全的方式燃放烟花爆竹。
十四周岁以下的未成年人燃放烟花爆竹的，应当由监护人或者其他成年人陪同看护。
第十一条 举办市级重大庆典活动，需要举行焰火晚会或者其他大型焰火燃放活动的，由市人民政府决定并向社会公告。
第十二条 违反本规定第五条，未经许可经营烟花爆竹的，由安全生产监督管理部门责令停止非法经营活动，没收非法经营的物品及违法所得，并依据国家《安全生产行政处罚自由裁量标准》处2万元以上10万元以下的罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。
第十三条 违反本规定第七条、第八条第一款、第九条、第十条，在禁止燃放烟花爆竹的时间、地点燃放烟花爆竹，燃放禁止燃放的烟花爆竹，或者以危害公共安全和人身、财产安全的方式燃放烟花爆竹的，由公安部门责令停止燃放，并处 500元罚款，对未燃放的烟花爆竹由公安部门实施安全处置；严重扰乱公共秩序或者妨害公共安全，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。
违反本规定第八条第二款，在禁止燃放烟花爆竹的场所和区域燃放烟花爆竹，该地点的有关责任单位没有履行安全看护责任的，由公安部门给予警告，并可处500元罚款。
第十四条 违反本规定第九条，经营禁止经营的烟花爆竹的，由安全生产监督管理部门没收烟花爆竹和非法所得，并依据国家《安全生产行政处罚自由裁量标准》对批发企业处以2万元以上10万元以下罚款，对零售经营者处以1000元以上5000元以下罚款；情节严重的，吊销烟花爆竹经营许可证。
第十五条 公安、安全生产监督管理、工商等行政管理部门及其工作人员，在烟花爆竹安全管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 海城市、台安县、岫岩满族自治县的限制燃放烟花爆竹工作参照本规定执行。
第十七条 本规定自发布之日起施行。《鞍山市限制燃放烟花爆竹暂行规定》（市政府第82号令）同时废止。
