鞍山市市场登记管理办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市市场登记管理办法
（1995年10月30日鞍山市人民政府第43号令发布，经1998年4月20日鞍山市人民政府第79号令《鞍山市人民政府规章修正案》修正，经2000年2月28日鞍山市人民政府第115号令《鞍山市人民政府规章修正案》再次修正）
第一条 为加强各类市场的管理，维护正常的流通秩序，加快培育和完善社会主义市场体系，特制定本办法。
第二条 本办法所称市场是指在我市行政区域内有固定场所、设施、有若干个经营者入场实行集中、公开交易的各类市场。其范围包括：
（一）消费品市场；
（二）生产资料市场；
（三）生产要素市场；
（四）特种商品市场；
（五）法律、法规规定的其他市场。
第三条 开办市场应遵循“政府领导、统筹规划、多家兴办、工商管理”的原则，要从当地资源状况、经济结构出发，有利生产、方便生活、合理设置。
第四条 市场登记管理机关是市、县（市）工商行政管理局。
（一）市区内企业、事业单位、机关、社会团体以及个人开办的市场，由所在区工商行政管理局受理，报市工商行政管理局登记，核发《市场登记证》；
（二）县（市）企业、事业单位、机关、社会团体以及个人开办的市场，由县（市）工商行政管理局登记，核发《市场登记证》；
（三）生产资料、生产要素市场、特种商品市场由市工商行政管理部门登记，并核发《市场登记证》。
第五条 企业、事业单位、机关、社会团体以及城镇的居民委员会、乡村的村民委员会、具备条件的个人均可按规定申请开办市场。
第六条 开办市场应向市场所在市、县（市）工商行政管理机关申请办理市场登记注册手续。单独开办市场的，由开办单位申请登记注册；联合开办市场的，由联办各方共同申请或委托其中一方申请登记注册。
第七条 开办市场应符合下列条件：
（一）开办单位符合本办法第五条规定；
（二）具备相应的场地和设施；
（三）交易的商品符合国家有关规定；
（四）国家规定的其他条件。
第八条 开办单位申请办理市场登记注册，需提交下列文件：
（一）申请报告；
（二）可行性论证报告；
（三）土地使用证明；
（四）县（市）、区人民政府或其授权部门批准开办的文件；
（五）凡开办国家明令控制商品的专业市场应提交国家有关部门批准文件；
（六）属于联合开办市场的，应同时提交联办各方共同签署的联办协议书或会议提要。
第九条 市场开办单位的主要职责：
（一）应自觉遵守国家有关法律、法规；
（二）应建立切实可行的防火、卫生、治安等措施和制度，配备人员及有关器械设备、确保市场安全、稳定、环境优美、秩序井然；
（三）应建立保证公平交易的有效制度；
（四）应协助工商行政管理机关对入场经营主体资格进行审查，确保经营主体的合法性。
第十条 开办单位申请市场登记注册，经市、县（市）工商行政管理机关审核后，颁发《市场登记证》。市场开办单位凭《市场登记证》办理银行帐户、刻制公章等有关事宜。
第十一条 开办单位如在市场内设置经营服务机构，应在办理市场登记注册后，按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的规定，申请该经营服务机构的登记注册。对市场管理和经营服务要严格分开。企业法人单位单独或联合开办市场的，除办理市场登记注册外，还应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的规定办理变更登记。
第十二条 市、县（市）工商行政管理机关对开办单位提交的市场登记注册文件进行审查，并在受理之日起30日内作出准予登记注册或不准予登记注册的决定。
第十三条 市、县（市）工商行政管理机关依法对各类市场进行监督管理，可根据实际工作需要派专门的监督管理机构或派人员依法行使监督管理，其职责是：
（一）监督市场开办单位按照本办法的规定办理市场登记注册；
（二）审查市场开办单位制定的市场规章制度；
（三）确认入场经营者的资格，并对其经营行为进行监督管理；
（四）查处违法违章行为，维护市场秩序；
（五）行使国家规定的其他管理职责。
第十四条 市场开办单位应按季度、年度向市、县（市）市场登记管理机关报送各类商品的成交量、成交额及进场设点交易的摊位个数等资料。市、县（市）工商行政管理机关应建立市场统计制度，同时还应建立市场登记档案管理制度。
第十五条 市场登记实行年度检验的公告制度。市场开办单位应在规定的时限内提交市场年检报告书，报告市场建设、投资和商品成交量、成交额以及收缴税费等情况。
第十六条 市场因迁移、合并、撤销等原因改变市场登记注册事项的，开办单位应在做出变动决定之日起30日内到原登记机关办理变更、注销手续。
第十七条 对违反本办法有关规定者予以下列处罚：
（一）未经核准登记擅自开办市场，由市工商行政管理机关依法予以取缔，没收非法所得，并处以五千元以上二万元以下罚款；
（二）申请登记时隐瞒真实情况、弄虚作假的，责令纠正，没收非法所得，并处以五千元以上一万元以下罚款；
（三）未经变更登记，擅自改变注册事项的，责令限期改正并处以五千元以上两万元以下罚款；
（四）逾期未进行市场年检或在年检中隐瞒真实情况，弄虚作假的，责令其补办或改正，并处以五千元以下罚款；
（五）开办市场单位，连续两年未年检的，处以五千元以上一万元以下罚款。
第十八条 当事人对行政处罚不服的可以在接到处罚决定书之日起十五日内，向作出决定机关的上一级机关或同级人民政府申请复议。上级登记主管机关应当在收到复议申请之日起三十日内作出复议决定。申请人对复议决定不服的，可以在收到复议通知之日起三十日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚的机关申请人民法院强制执行。
第十九条 本办法由市工商行政管理局负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。
《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解
山东正洋律师事务所 张洪涛
概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明(内容略)
【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
第一条 项目建设依据。
出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
